بودم آن روز در این میکده از دردکشان

که نه از تاک نشان بود و نه از تاکنشان

مقاله: 

پس بگوید آفتاب ای نار شید                 چون که من غایب شوم آید پدید

سبزه ها گویند ما سبز ازخودیم               شاد و خندانیم و ما عالی قدیم

نطق آب و نطق خاک و نطق گل              هست محسوس حواس اهل دل ( مولوی )

 دو موضوع : " منع تغییر کاربری "  و همچنین " ممنوعیت تفکیک کمتر از حد نصاب "  اراضی کشاورزی و باغات، دو مقوله علی حده، لیکن در راستای اجرای یک سیاست،  وآن : حفظ زمین های کشاورزی است.  در ویکی ‌پدیا، دانشنامهٔ آزاد،  " حفظ کاربری اراضی " ،  جلوگیری از تغییر نحوه استفاده از زمین های خاص توسط مالکان یا متصرفین آن، در صورتی که تغییر کاربری آنها آثار منفی طبیعی، اقتصادی، سیاسی، علمی یا فرهنگی به دنبال داشته باشد؛ معنی شده است. و اراضی کشاورزی، املاکی دانسته شده،  که عملیات زراعت، باغداری یا تاک داری (Agriculture, Horticulture, Viticulture) به صورت تقریباً مداوم،  بروی آنها انجام می گیرد.  و یا به دلیل شرایط ویژه، این اراضی برای امر کشاورزی استعداد فراوانی دارند. و همچنین مهمترین اثر منفی اقتصادی كوچك تر شدن اراضی،  بحث افزایش غیر منطقی هزینه تولید در واحد سطح است. بطوری كه در کشور ما ۸۴ درصد بهره برداران كشاورزی،  حدود ۲‎/۴ هكتار زمین در اختیار دارند. این امر باعث شده كشاورزان به دلیل عدم صرفه استفاده از ماشین آلات به سمت استفاده از نیروی انسانی گرایش پیدا كنند و در واقع اراضی به مصارف غیر زراعی تغییر یابند. و كشاورزان سعی كنند علاوه بر تولید، به فكر تأمین هزینه خانوار خود هم باشند،  كه این امر نتایج زیانباری را برای بخش كشاورزی ایران به دنبال داشته و دارد .*1

امروزه کشور ها،  با وضع مقرارات سختگیرانه در مورد منع تغییر کاربری ، و اجرای جدی آن،  از اراضی کشاورزی، باغات، جنگلها، مراتع، اراضی باتلاقی و سایر اراضی طبیعی خود  محافظت و مرافبت نموده،  و همچنین شیوه‌های تشویقی و بازدارنده اتخاذ می‌‌ کنند. و در مورد جلوگیری از خرد شدن اراضی، بر خلاف کشور ما ، که مهمترین عامل خردشدن زمین،  قوانین مربوط به ارث است.  و بهمین لحاظ، سالانه ۲۰۰ هزار هكتار از اراضی كشاورزی به دلیل وجود مقرارات موصوف،  كوچك و كوچك تر می شود. و امكان مكانیزاسیون و فعالیتهای فنی و علمی را غیر عملی می سازد  . معذالک در كشورهایی  از جمله فرانسه، آلمان و سوئد قوانین مربوط به ارث به گونه ای تدوین شده است كه بعد از فوت والدین، زمین در اختیار فرزندان ارشد بویژه ذكور قرار گرفته، و با سپردن كشت به یكی از فرزندان،  سود و عواید آن بین كلیه ورثه تقسیم می شود.  یا اینكه با در نظر گرفتن دیگر داراییهای متوفی، طوری تصمیم گرفته می شود كه با رضایت وراث زمین به یك نفر و بقیه داراییها به افراد دیگر برسد. و به این ترتیب تمهیداتی اندیشیده می شود تا زمین نیزهمانند كارخانه، اتومبیل و دیگر داراییهای اشخاص،  قطعه قطعه نشود.*2

در کشور ما سوای مشکل قبلی (خرد و تقسیم شدن  اراضی كشاورزی پس از فوت صاحب زمین توسط ورثه ) بیدقتی و عدم مطالعه و کارشناسی  لازم  بهنگام تهیه لوایح و طرحها و تصویب غیر کارشناسی قوانین، معضل دیگریست. تصویب مقرارات  اصلاحات ارضی قبل، و مشابه آن پس از انقلاب،  باعث شد كه تعداد بهره برداران بخش كشاورزی به ۲ برابر افزایش یابد كه این امر نشان دهنده كوچك تر شدن اراضی كشاورزی است.  و راهكارهایی  ارائه شده، نظیر ایجاد شركتهای سهامی زراعی و تشكیل گروههای مشاع (نوع جدیدی از نظام بهره برداری) نیز تاكنون موثر نبوده؛  و اقدام اساسی برای یكپارچه سازی و جلوگیری از كوچكتر شدن اراضی به عمل نیامده است.  و بدون شك تاوان سنگینی كه این تصمیمها برای كشور داشته،  به این زودیها جبران نخواهد شد.

 به هر حال، در این خاک و بوم عمر حفاظت از زمین های کشاورزی زیاد نیست  و به دلایل بسیاری، مانند وجود  ابهامات و نواقص در مقرارات تصویب شده،  اجرایی نشدن طرح های آمایش سرزمین،  کمبود نیروی انسانی متخصص و قیمت بسیار بالای اراضی با کاربری مسکونی یا صنعتی، همین میزان قوانین ناچیز، و دیر تصویب، کارایی لازم را نداشته است.

 اولین قانونی است که بانگیزه حفاظت زمین های کشاورزی وضع گردید. قانون گسترش قطب های کشاورزی مصوب 16/1/1354  می باشد .  ماده 12 قانون مذکور،  تبدیل نوع استفاده و نبز تفکیک اراضی واقع در قطبهای کشاورزی را به کمتر از 10 هکتار را ممنوع اعلام کرد.  پس از مدتی با تصویب  لایحه قانون اصلاح بعض از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی ... مصوب 17 آذر 1358 شورای انقلاب،  بموجب ماده 3 قانون موصوف،  نصاب ماده 12 قانون قبلی تغییرکرد.  و محدودیت تفکیک اراضی به کمتر از 20 هکتار و باغات به کمتر از 10 هکتار،  منحصراً نسبت به اراضی و باغات واقع در محدوده قطب های کشاورزی ادامه یافت.  به این ترتیب قانون مذکور شامل زمین های کشاورزی واقع در خارج از قطب های کشاورزی نبود . و از این نظر، تفکیک اراضی و باغات خارج از محدوده قانوناً بلااشکال می نمود . چنانکه مدلول و منطوق رای وحدت رویه شماره 48 – 24/10/1363 هیات دیوانعالی کشور نیز صحت این مدعا را تائید می کند .

در سال 1374 قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها مصوب 31/3/74 به تصویب قانونگذار جمهوری اسلامی رسید. بموجب ماده یک قانون، تغییر كاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرك ها جز در موارد ضروری ممنوع اعلام شد .  و حسب تبصره های آن  و نیز تبصره 1 ماده 2 قانون مذکور:   اولاً – مرجع تشخیص اراضی کشاورزی ( اعم از زارعی و باغها )  خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها، وزارت کشاورزی اعلام گردید.  ثانیاً – تعیین ضوابط حاکم بر تغییر کاربری اراضی موضوع قانون و همچنین موافقت با تغییر کاربری اراضی در روستاها با رعایت مقررات قانونی، بر عهده وزارت کشاورزی قرار گرفت . ثالثاً – ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی،  مکلف شدند در مواقع تفکیک اراضی مذکور و نیز تغییر کاربری آن در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها از وزارت کشاورزی استعلام و بر اساس نظر وزارت مذکور عمل نمایند . رابعاً - تشخیص موارد ضروری تغییر كاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده كمیسیونی مركب از نمایندگان وزارتخانه های كشاورزی، مسكن و شهرسازی جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استاندار ی قرار گرفت و کمیسیون موظف شدحداكثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

سپس آئین نامه اجرائی قانون مذکور، مصوب جلسه 24/10/84 هیات محترم وزیران ( منتشره در روزنامه رسمی شماره 14832 – 10/11/74 )  به تصویب رسید، که ماده 4  آئین نامه مذکور،  ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرد،  که اراضی زارعی و باغ های خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها را،  براساس نقشه ای که به تائید سازمان کشاورزی استان رسیده باشد، تفکیک کند. و تاکید نمود، که ضوابط تفکیک اراضی زارعی و باغ ها توسط وزیر کشاورزی تهیه و ابلاغ می شود .

پس از آن دستورالعمل اجرائی تبصره پیش گفته مصوب 1/5/75، به تصویب وزارت کشاورزی رسیده ( بدون اینکه آن،  در روزنامه رسمی منتشر و شرایط قانونی مذکور در  مادتین 2 و 3 قانون مدنی را دارا باشد ) ، و طی آن،  ضوابط تغییر کاربری اراضی زارعی و باغها، ؛  وهمچنین در بند " و "  دستور العمل مذکور،  ضوابط حاکم برتفکیک اراضی زارعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها، موضوع ماده 4 آئین نامه اجرائی پیش گفته، تعیین و مشخص می شود. براین اساس، حداقل تفکیک باغات آبی، 5 هکتار؛ و حداقل تفکیک، باغات دیم 15 هکتار؛ تعیین شده است.

 وجود موارد ابهام و ایرادات بیشماردر قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها از جمله استثنای زیاد وارده بر قانون، از قبیل محدودیت حوزه عمل آن به اراضی کشاورزی خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرک ها، تفویض اختیار قانونی به کمیسیون عای موضوع تبصره ۱ ماده ۱ قانون، مبنی بر تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، آنهم با دید کسب درآمد قابل توجه مذکور در ماده 2 قانون ( وصول هشتاد درصد  قیمت روز اراضی و باغ های مذكور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر كاربری بابت عوارض از مالكین )، استثنا اراضی و باغات  مالکین بی بضاعت ؟!!  و سایر نیاز های بخش کشاورزی  و دامی،  ضمانت اجرای صرف  جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با كاربری جدید -   و حبس ( در صورت تکرار جرم ) بدون لزوم اعاده وضع سابق، و.... باعث گردید تا قانون مذکور  تأثیر  چندانی در حفظ اراضی کشاورزی  نداشته باشد. و ابهامات موجود در قانون،  باعث شد تا فی المثل مواردی نظیر تاسیس دامداریها (گاوداری ها و مرغداری ها ) که اصولاً ارتباطی با بخش  کشاورزی  ندارد،  در زمره فعالیت های کشاورزی محسوب، و از عوارض مورد بحث معاف ‌شود.

 به این ترتیب، تمام ضوابط و مقررات موجود مبنی بر وجود منع مورد نظر، ضوابط پیش گفته بود. تا اینکه قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی و زارعی و باغها ، مشتمل بر هشت ماده در جلسه علنی روز دو‌شنبه مورخ اول آبانماه یكهزار و سیصد و هشتاد و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 10/8/1385 به تأیید شورای نگهبان رسید.  تغییرات جدید، هر چند،  چندان جدی و مثمر نبود. و همه اشکالات پیش گفته را مرتفع ننمود؛  لیکن بهرحال تغییراتی بشرح ذیل در قوانین حاکم بر موضوع ایجاد کرد. توجهاً به لازم الاجرا بودن مقررات مذکور، اجازه می خواهد، این تغییرات، تمامی احصاء و ذکر شود :

1 - تلقی نظر سازمان جهاد كشاورزی استان به منزله نظر كارشناس رسمی دادگستری برای  مراجع قضایی و اداری (تبص 2 م. 1 ) .

2 - تغییر كاربری محسوب نشدن، و مستثنی کردن احداث گلخانه‌ها،‌ دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات كشاورزی و كارگاههای صنایع تكمیلی و غذایی در روستاها از ماده 1 ( تبص 4 م. 1 ) .

3 - مستثنی نمودن اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، از كلیه ضوابط مقرر در قانون (تبص 5 م. 1 الحاقی  ).،

4 - تشكیل دبیرخانه مركزی در سازمان امور اراضی به منظور تعیین روش كلی و ایجاد وحدت رویه اجرایی و نظارت و ارزیابی عملكرد كمیسیونهای موضوع تبصره 1 م. 1 ( تبص 6 م. 1الحاقی  ). 

5 - قابل تجدید نظر دانستن تصمیمات كمیسیونهای موضوع تبصره 1 م. 1 در مواردی كه مجوز تغییر كاربری صادرشده است  با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد كشاورزی، در كمیسیونی در تهران،  به ریاست وزیر جهاد كشاورزی ( تبص 7 م. 1 الحاقی).   

5 -   مستثنی کردن تغییر كاربری اراضی زراعی و باغها برای سكونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یكبار از عوارض موضوع ماده 2 قانون بجای مالکین بی بضاعت ؟!! ( آمده در متن قانون) ، در اصلاحیه تبص 1 م. 2 قانون .

6 -  مستثنی کردن احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تكمیلی بخش كشاورزی و صنایع دستی از عوارض موضوع ماده 2 قانون بجای عبارت کلی :  سایر نیاز های بخش کشاورزی   و دامی ( آمده در قبل ) ، در اصلاحیه تبص 1 م. 2 قانون. که متاسفانه بمنزله توسیع دامنه مستثنیات قانون قبلی بود.

7 - مستثنی نمودن اراضی زراعی و باغهای مورد نیاز طرحهای تملك دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی) و طرحهای خدمات عمومی مورد نیاز مردم از پرداخت عوارض موضوع ماده 2 قانون ( تبص 2 م. 2 اصلاحی ) ، 

8 -  سلب حق تقویم و ارزیابی اراضی موضوع قانون  بوسیله ادارات امور اقتصادی و دارایی استان، ( که بایستی متعاقباً به تائید هیات دولت میرسید )،  و واگذاردن وظیفه موصوف به  كمیسیون سه‌نفره‌ای متشكل از : نمایندگان سازمان جهاد كشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هریك از شهرستانها ( تبص 3م. 2 الحاقی ،) ، 

9- یکی از تغییرات  جدی و مثبت در قانون جدید، تعیین ضمانت اجرای کیفری شدیدتر برای متخلفین از قانون ( كسانیکه اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون را  به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از كمیسیون مربوطه تغییر كاربری می دهند ) است .  زیرا در ماده 3 اصلاحی جدید،  دادرس بدون چون وچرا موظف گردیده است ، علاوه برمحکومیت متخلف به  پرداخت جزای نقدی و حبس (در صورت تكرار جرم  ) ، در هر حال،  وی را به قلع و قمع بنا محکوم نماید(اعمال محدویت بر قاعده تسلیط ) .

10 – پیش بینی ابطال مجوز صادره،  در مواردیکه كاركنان دولت و بخش عمومی از مقررات قانونی تخطی کرده ‌باشند (اعمال قاعده نهی موجب فسادست )  . و همچنین تشدید مجازات سردفتران متخلف در صورت تكرار جرم (  محکومیت به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری )  

11-  ایجاد بعض محدودیتها – هرچند ناچیز -  برای كمیسیون موضوع تبص1 م.1  قانون است. که امری مثبت بود.

 زیرا كمیسیون مذکور موظف گردیده،  بهنگام  اتخاذ تصمیم، و در تشخیص ضرورت تغییر كاربری اراضی زراعی و باغها مواردی  را بشرح زیر رعایت کند : اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذی‌ربط متناسب با كاربری جدید توسط متقاضی. رعایت ضوابط طرحهای كالبدی، منطقه‌ای و ناحیه‌ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران. مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح. رعایت ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه‌گذاری باتوجه به روح كلی قانون مبنی بر حفظ كاربری اراضی زراعی و باغها. رعایت استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذی‌ربط. (م. 8 الحاقی ،) ،

 12- موظف کردن دولت و شهرداریها، به اعطاء تسهیلات و خدمات شهری به مالكان اراضی زراعی و باغها واقع در داخل محدوده قانونی شهرها و شهركها،  مطابق تعرفه فضای سبز ، که به این ترتیب، بنحوی از مداومت كاربری كشاورزی  اراضی شهری حمایت شد. (م. 9 الحاقی ) .

13 -   در ماده 10 الحاقی قانون می خوانیم : " هرگونه تغییر كاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی كه بنا به تشخیص وزارت جهاد كشاورزی تغییر كاربری محسوب می‌گردد، چنانچه به‌طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از كمیسیون موضوع تبصره(1)‌ماده(1)‌این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد كشاورزی محل مكلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعكاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

تبصره 1 – چنانچه مرتكب پس از اعلام جهاد كشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد كشاورزی از ادامه عملیات مرتكب جلوگیری نماید.

تبصره 2 – مأموران جهاد كشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی كه دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند. "

حکم اصلی ماده مذکور حشو و تکراری، و اصولاً دلیل تصویب آن، مشخص نیست. و دارای اشکالات وایرادات اساسی است. که در مقاله ای دیگر،  مستقلاً بررسی خواهد شد. 

14 – اعطاء فرصت شش ماهه به دریافت کنندگان مجوز تغییر كاربری اراضی زراعی و باغها، بر اساس قانون قبلی، برای اجرای طرح مربوطه،  و تاکید بر تهیه و تصویب آئین‌نامه‌های اجرایی قانون و  ... نیز موضوع مواد بعدی است ، که بدان کاری نداریم.

و بلاخره اقدام مثبت، و قابل قبول دیگر، به منظور جلوگیری از تفكیك و افراز و خرد شدن اراضی كشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیركشت، آبی، دیم و آیش آنها) ، تصویب  قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب 25/1/83 مجلس شورای اسلامی ( منتشره در روزنامه رسمی شماره 18081 – 9/1/86 ) است.  بر اساس  ماده1 قانون مذکور، وزارت جهاد كشاورزی موظف گردیده است، حداكثر ظرف مدت شش ماه از تاریخ تصویب قانون، حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی كشاورزی را براساس شرایط اقلیمی، الگوی كشت، ضوابط مكانیزاسیون و كمیت و كیفیت منابع آب و خاك تعیین و جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید. و هیأت وزیران نیز موظف شد حداكثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فنی، اقتصادی پیشنهادی را بررسی و تصویب کند. ودر تبصره آن ، به دولت اجازه داده شد تا با پیشنهاد وزارت جهاد كشاورزی و رعایت مفاد قانون، نصاب‌های تعیین شده را تغییر دهد.  در ماده2 قانون،  تفكیك و افراز اراضی کشاورزی به قطعات كمتر از نصاب تعیین شده،  ممنوع اعلام شد. و ادارات ثبت از ارائه هرگونه خدمات در زمینه  صدور سند مالكیت تفكیكی یا افرازی منع شدند. برای اینگونه اراضی، تنها  در صورت تقاضای ذینفع ، سند مشاعی صادر،  و  مهم تر اینکه تمامی نقل و انتقال اسناد این قبیل اراضی صرفاً  به طور مشاعی انجام می شود. در ماده ۳ قانون،  به منظور تشویق مالكین اراضی كشـاورزی خرد به تجمیع و یكپارچه‌سازی اراضی،  دولتیان مکلف شده اند  نسبت به‌اعطاء امتیازات و تسهیلات ویژه از قبیل: مالی، اعتباری، حقوقی، بازرگانی، فنی و ساخت زیربناهای تولیدی و پرداخت یارانه‌های حمایتی،  به مالکین مساحت‌های در حد نصـاب‌های تعیین شده و بالاتـر، اقدام نمایند. و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شده است برای اراضی بهره‌برداران كشاورزی (مالك یا مالكین اراضی كمتر از حد نصاب فنی، اقتصادی) كه در اثر عمل تجمیع قطعات مجاور به صورت واحد درآمده، به درخواست مالك یا مالكین، با ترسیم نقشه‌ تجمیعی و مقررات ثبت از نظر حفظ حقوق اشخاص، بدون أخذ هرگونه وجهی (مالیات، عوارض و حقوق دولتی) سند مالكیت صادر نماید( ماده 4 ) . و همچنین و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شد، نقشه یكپارچه شده اراضی خرده مالكین را كه به صورت پراكنده مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، را پس از معاوضه و یا خرید و فروش توسط مالكین، ترسیم و صورتمجلس حاوی حدود و ثغور و مساحت و سهام مالكین قطعه مزبور را با تأیید آنها و نماینده وزارت جهاد كشاورزی تنظیم كند و بدون پرداخت مالیات و هزینه‌های ثبتی و حقوق دولتی توسط مالكین، طبق صورتمجلس تنظیمی و با رعایت مقررات ثبتی از جهت حفظ حقوق اشخاص سند مالكیت صادر نماید (ماده5 ) . و بلاخره در ماده6  قانون  وزارت جهاد كشاورزی موظف شده  است ظرف شش ماه از تاریخ تصویب قانون،  با همكاری سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی كشور، آئین‌نامه اجرائی قانون را تهیه و پس از تصویب هیأت وزیران به مورد اجراء گذارد. که تاکنون این مهم انجام نشده است.

شایان ذکر است مطابق اظهار مهندس اورنگی رئیس سازمان امور اراضی كشور :  اولاٌ – در مورد نحوه و چگونگی  اجرای ماده 1 قانون (تعیین حد نصاب‌های فنی و اقتصادی واگذاری اراضی برای فعالیت‌های كشاورزی)،   برای اولین بار در  کشور ما،  نصاب‌های مذکور بنا به شرایط اقلیمی، اقتصادی بودن فعالیت‌ها، نوع خاك، آب و ... هر استان به تفكیك تعیین و  انجام می‌شود .  ثانیاً -  تصریح شده است که: دولت به وزارت جهاد كشاورزی اعلام نموده تا زمانی كه این حد نصاب‌ها ابلاغ نشده، میزانی كه در سال 75 ابلاغ شده، به قوت خود باقی است و در كشور همان فرمول قبلی اجرا ‌شود. * 3

و کلام آخر از ناصح اصفهانی :

      فرصت غنیمت است حریفان در این چمن         فرداست همچو گل همه بر باد رفته ایم

 توضیحات :

1 و  2 -  برگرفته از گزارش روزنامه ایران  تحت عنوان "پیامد كوچك شدن اراضی كشاورزی" 

3 - گزارش خبرنگار كشاورزی خبرگزاری دانشجویان ایران - ایسنا 

حقوق شهرسازی

      تعریض معابر  بدون پرداخت حقوق مالکین و  اجرای مقررات خرید و تملک

نوشته : محمد مهدی حسنی

در بسیاری مواقع،  مالکین اراضی و املاک شهری،  در هنگام نقل و انتقال ملکی خود،  چون با استعلام دفاتر اسناد رسمی از شهرداری مواجه شده،  و به موسسه محترم مذکور مراجعه میکنند، متوجه می شوند که ملکی آنان در طرح اجرای تعریض خیابان قرار گرفته است.

هرچند سالهاست روال بعض شهرداریها بر این قرار گرفته،  که از اضطرار مالک استفاده کرده،  و با اخذ تعهد به اسقاط حق، عملاً از پرداخت حقوق قانونی و شرعی شهروندان سرباز زنند.  لیکن چه در گذشته و چه در حال،  بعضاً شهرداریها با صدور گواهی عدم خلاف، و حتی پایان کار به وضعیت جدید ( عقب نشینی ) موقعیتی را فراهم می آوردند،  که بدون پرداخت حقوق شهروندان و اصلاح اسناد مالکیت مطابق مقرارت ثبت ، مالک و خریدار جدید را وادار به عقب نشینی نموده، لیکن اسناد مالکیت صادره و مندرجات ثبت دفتر املاک بدون تغییر به حال خود باقی می ماند و مهمتر اینکه نقل و انتقالات رسمی بعدی نیز بر اساس همین مندرجات دفتر املاک،  صورت می گیرد.  محل سوال است که در این قبیل موارد و نیز  فرضی که اجرای پروژه تعریض،  در غیاب مالک و بدون اخذ رضایت وی صورت گرفته است . آیا مالکین حق مراجعه به محاکم محترم عمومی برای اخذ خسارت وارده برخود را دارا هستند یا خیر؟

شایان ذکر است در این قبیل موارد، و بهنگام طرح دعوی مطالبه خسارت، وکلاء و یا نمایندگان محترم قضائی شهرداری، در مقام دفاع چنین استدلال می کنند که مستفاد از مقررات لازم الاجرای فعلی، هرگاه ملکی در طرح عمومی واقع شود، از ملکیت افراد خارج می شود؛ و لذا مقدار عین واقع در طرح،  قانوناً قابلیت نقل و انتقال ندارد؛  و اگر معامله ای هم نسبت به آن صورت پذیرد، چنین معامله ای باطل است. و  بر فرض استحقاق مطالبه خسارت،  تنها مالک قبلی، می تواند  مطالبه قیمت کند.  و اصولاً  خریدار آخری ذینفع و ذیسمت در دعوی نیست. در حالیکه بشرح ذیل،  و بر اساس قواعد کلی حقوقی و مقررات مصوب و لازم الاجرای حاکم بر موضوع،  چنین استدلالی غیرصحیح و منطبق بر مقررات قانونی و شرعی نیست، و نتیجتاً مخدوش و ابتر است :

1 – براساس قاعده تسلیط، که بر مبنای دو حدیث مشهور نبوی ( ص ) :  " الناس مسلطون علی اموالهم  "  و  " حرمه مال المسلم کحرمه دمه "  به حقوق نوشته ما،  راه یافته است.  و همچنین اصل بیست و دوم قانو ن اساسی ج . ا . ا . ،  اصل مالکیت اشخاص،  مورد احترام و اکرام  شدید است.  و نمیتوان هیچ مالی را از تصرف صاحب آن بیرون آورد مگر به حکم قانون (ماده 31 قانون مدنی).

 2 – تملک و تصرف حقوق عینی اشخاص برای اجرای طرح های عمومی و دولتی، بی رضایت آنان؛  از استثنائات قاعده تسلیط  و مبتنی بر قاعده لاضرر ( لزوم تقدم منافع جمع بر منافع افراد ) است، و بنابر قاعده " الضرورات تتقدر بقدرها " بایستی اجرا کنندگان آن، بقدر متیقن و ضرورت اکتفا کنند. به این ترتیب چون رعایت مالکیت اشخاص، اصل است. لذا نادید گرفتن اصل مذکور،  بی رعایت کامل قوانین و مقررات مربوط به خرید تملک  – که امری استثنائی و خلاف اصل است -  شرعاً و قانوناً موجب ضمان است.  و احکام  مترتب بر آن،  احکام غصب،  و نیز،  الزمات خارج از قراردادها ( اتلاف و تسبیب ) است .  و اقدام و اعمال تصدی و حاکمیت دولتیان، به همین دلیل، فاقد هرگونه آثار و حواصل یک عمل حقوقی صحیح و احترام آمیز است .

3 – قوانین حاکم بر موضوع،  سوای " لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب اسلامی"  ،  " ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری مصوب 29 آبان 1367 "  و "  قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 28 آبان 1370 مجلس شورای اسلامی "  است . که قانون اخیر،  ناسخ یا مخصص مواد 4 وقسمتی از ماده 5 لایحه قانونی پیش گفته است .

 بر اساس مقررات مذکور شهرداری های محترم،  بعنوان دستگاه مجری طرح،  وظیفه دارند : هرگاه برای اجرای پروژه های خود،  به اراضی و اعیان اشخاص نیاز داشته؛   بدواً اعتبار آن را تامین، و بر طبق مقررات مندرج در قانون، ملک را خریداری و تملک نمایند ( ماده 1 لایحه قانونی ).  ضرورت اجرای بموقع طرح برای امور عمومی،  بایستی قبلاً  به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرائی دستگاه برسد ( ماده 2 همان قانون ).  و همچنین بدواً  با استعلام وضع ثبتی ملک،  از اداره ثبت،  مالکین شناسایی شوند ( تبصره 2 ذیل ماده 2 ).   پس از اعلام رسمی وجود طرح ، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن اقدام نمایند ( ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع ... ) .   و برای این منظور،  قبلاً بهای عادلانه اراضی را،  از طریق توافق بین دستگاه اجرائی و مالک ( ماده 3 لایحه قانونی )،  در غیر اینصورت از طریق جلب نظر کارشناس ( منتخب طرفین، یا دادگاه صالح ) و به نرخ روز تقویم و پرداخت نمایند ( ماده واحده و تبصره های ذیل قانون نحوه تقویم ابنیه .... ).  در صورت عدم مراجعه مالک یا مالکین، و متعاقب ابلاغ کتبی یا انتشار آگهی در روزنامه یا ... ( دو مرحله نشر آگهی )،  خسارت مقومه را به صندوق ثبت محل تودیع،  و سپس دادستان محترم محل، سند انتقال را امضاء،  و ظرف یکماه به خلع ید مالکین اقدام،  و اسناد قبلی مالکین ،  حسب مورد اصلاح یا ابطال،  و بر اساس اسناد سند انتقال امضاء شده فوق ، سند مالکیت جدید صادر و تسلیم گردد ( ماده 8 لایحه قانونی ).

 مقررات مذکور، روشن، و بدون هیچ ابهام است.  اگر دستگاه اجرائی ( شهرداری )  تمام مراحل پیش گفته :

 الف - تامین اعتبار ،

 ب - تصویب ضرورت اجرای طرح بوسیله بالاترین مقام اجرائی ،

 ج - اخذ گواهی عدم وجود اراضی ملی و دولتی به تائید ادارت ذیربط ( تبصره 1 ماده 2 لایحه ) ، د -  تشخیص پلاک ثبتی و استعلام جریان ثبتی ،

 ﻫ - اطلاع دادن مالک یا مالکین ازموضوع خرید و تملک ،

 و - تعیین بهای ملک موضوع خرید و تملک،

 ز - پرداخت یا تودیع  بهای ملک ،

 ح -  انتقال قطعی ملک به دولت یا موسسه عمومی،  ......   را اجرا ننمایند؛   به صراحت ماده 8 لایحه قانونی پیش گفته،  که اشعار میدارد :  "   تصرف اراضی، ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله،  و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی باشد ... "   و نیز به استناد اصول و قواعد پیش گفته حاکم بر موضوع، ید دستگاه اجرائی، غاصبانه؛  و مقامات آن،  ضمان و مسئولیت شرعی ( اخروی ) ، مدنی، کیفری و اداری دارند.  و نتیجه چنین مسئولیتی، رّد عین مال مغصوب به مالک، و جبران خسارت وارده به زیان دیده،  اعم از اجرت المثل و غیره است.   ضمن اینکه بر خلاف استدلال مخالف ، مالکیت ذینفع به هیچ وجه منتفی نمی شود.  و همچنین خصایص و اوصاف اساسی حق مالکیت،  از قبیل : 

الف -  انحصاری بودن ( اعمال هرگونه حق تصرف،  در ملک اعم از : مادی و معنوی،  من جمله انتقال آن به ثالث ) ، 

 ب -  دائمی بودن ( از ببن نرفتن آن،  جز با واگذاریش بغیر،  به یکی از اسباب قانونی تملک )  ؛  همچنان پابرجا و استوار است.

 و لذا استدلال خلاف این، سخت با مقررات و قواعد پیش گفته،  و مسلمات فقه و حقوق ما،  در تغایر و تهافت است .

4 – شاید شبهه پیش آمده برای حقوقدانان در خدمت شهرداریها،  ناشی از حکم مقرر قانونگذار،  در ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری است. که بر اساس آن،  محدودیت ناچیزی ( آن هم  نه محدودیت مورد نظر  آنان ) بر قاعده تسلیط وارد شده است.   در این باره قابل ذکرست :  برای اعمال محدویت مذکور نیز حسب تصریح قانونگذار،  مقدمات واجب زیر،  مورد نیاز است :

 اولاً –  بایستی ضرورت اجرای پروژه به تشخیص بالاترین دستگاه متولی طرح ( در مانحن فیه،  وزارت کشور) برسد . چه به این ترتیب قانونگذار می خواهد :  باب سوء استفاده احتمالی که امکان وجود آن در رده های پائین اجرائی محتمل است را مسدود کند .

 ثانیاً – با توجه به پیشینه قانونگذاری ( ماده 9 لایحه قانونی مصوب 58 ) و متن قانون مورد نظر،  لازمه امر " ضرورت "  ، پذیرش امر " فوریت " نیز می باشد.  و بعبارت اخری،  بایستی فوریت اجرای طرح در زمان محدود و کوتاه نیز مد نظر قرار گیرد.  که در ماده واحده مورد بحث،  مهلت رفع ضرورت، انقضاء مدت 18 ماه،  از ناحیه قانونگذار تعیین شده است .

 ثالثاً – بایستی برنامه زمان بندی اجرای طرح عمومی مورد نظر، تصویب؛  و مهمتر از آن،  وجود طرح مذکور اعلان ( اعلام رسمی ) شود .

رابعاً – بشرح ماعدا دستگاه اجرائی پس از اعلام رسمی وجود طرح، بایستی حداکثر ظرف مدت 18 ماه،  نسبت به انجام معامله قطعی،  و انتقال رسمی و پرداخت بهاء یا عوض مال،  طبق قوانین پیش گفته اقدام کند .

 خامساً – درصورتی که اجرای طرح،  بموجب برنامه زمان بندی مصوب،  به حداقل 10 سال بعد (فوریت نداشتن اجرای پروژه)، موکول شود؛  اعمال حقوق مالکانه اشخاص،  نظیر احداث بنای جدید یا تعمیر یا فروش و غیره، مطلقاً از میان نرفته،  و تنها تقیید و تخصیص قاعده تسلیط این است،  که اگر اجرای پروژه قبل از ده سال آغاز شود،  در صورت خرید و تملک ملک،  مالک تنها حق مطالبه خسارات وارده بر خود از حیث هزینه های انجام شده،  بابت احداث و تجدید بنا را ندارد . ملاحظه می شود،  بر خلاف استدلال آنان،  چنین حکمی از ناحیه قانونگذار، نه به دلیل سلب مالکیت اشخاص؛  بلکه از باب قاعده فقهی " اقدام " است.  زیرا مالک،  با علم به برنامه زمان بندی مصوب شهرداری،  و اطلاع از اینکه زمینش در طرحی است، که نهایتاً تا 10 سال دیگر اجرا می شود، خود اقدام به ساخت و ساز،  و در نتیجه باعث ورود خسارت به خود شده است .

به این ترتیب بشرح ماعدا،  رابطه حقوقی میان مالکین و دستگاههای دولتی و عمومی را قانون معین کرده است.  و سلب یا محدودیت مالکیت افراد، نیاز به تحصیل توافق صریح آنان،  و مستلزم وقوع یک عمل حقوقی ( بیان رضا و اعلام دو اراده )، و بعبارت اخری،  انجام توافق با مالک ( خریدار آخری )  و یا ایادی قبلی وی، و تنظیم قراردادی دال بر اسقاط صریح حقشان است.  در غیراینصورت شهرداری ها موظف بوده،  تا وفق مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی؛  حقوق مالکین را به صندوق دادگستری تودیع کنند. 

تذکر – در تنظیم قسمت هایی از این مقاله از کتاب وزین و ارزشمند " مالکیت و طرح شهری " تالیف آقایان حسین مفرحی و مهندس عباسعلی فلیق – چاپ اول زمستان 76 انتشارات مرسل بهره فراوان برده شده است .

  تصویر برگرفته از لینک :  media3.dropshots

فقیه یا حقوقدان، کدام یک؟
تاریخ وکالت در ایران1 - وکالت در ایران باستان
شاد باش هفتم اسفند - روز وکیل مدافع
کنکاشی ادبی 4 - تمثیل تیغ و قلم در ادب فارسی
تصویر طنز (کاریکاتور) 22 – شاعر و نویسنده در کلانتری
این راه که می رویم به ترکستان است
فابل هایی با نتیجه های اخلاقی دفتر مشق
کنکاشی ادبی 3 - نگاهی به واژه ی "مصرع" و ترکیبات آن در شعر فارسی
یک غزل و دو شعر نیمایی - تقی خاوری
بغی یا جرم سیاسی از نظر اسلام
کنکاش ادبی 2 - رنگین به معنای سرخ و ترکیبات آن در شعر فارسی
کنکاش ادبی 1 - رنگ سرخ در ادب فارسی
محرّم و عاشورا به روایت طبری و انشای بلعمی
انعکاس اسطوره ی یلدا در ادب فارسی
چطور طلاق بگیریم - داستان طنز
تصویر طنز 21 – آسیب پذیر (مستضعف سابق)
نامه ی شکایت یا شکایتْ نامه
حریم خصوصی (با نگاهی به بند 6 فرمان 8 ماده ای حضرت امام ره)
حرف مرد یکی است
قلمزنی یا شمشیرزنی
شبیه سازی راه رفتن آدمی
همگام با سردار
پرسش و پاسخ حقوقي 42 - ماده 447 ق. آ. د.
پرسش و پاسخ حقوقي 41
پرسش و پاسخ حقوقي 40 - شهادت بر امر عدمی
جنبش سبز و نگاه به درون
بررسی وظائف بانک ها با تکیه بر قانون چک مصوب سال 82 - قسمت سوم
بررسی وظائف بانک ها با تکیه بر قانون چک مصوب سال 82 - قسمت دوم
بررسی وظائف بانک ها با تکیه بر قانون چک مصوب سال 82 - قسمت اول
شعری تازه از رضا دبیری جوان