استثنا بر استثنا

    (نقدی بر ماده واحده الحاق يك تبصره به‌ ماده1 لايحه قانوني نحوه خريد و تملك 58)

نوشته ی محمد مهدی حسنی

الف - طرح بحث:

          اگر آب و زمين به غصب بستد (حسنک) نه زمين ماند بدو نه آب (تاريخ بيهقي).

چند روز پیش مراجعه کننده ای از شهرستان  درگز برای مشاوره به دفتر اینجانب آمد، ماجرا چنین  بود که ایشان و عدّه ای از مالکین یک قطعه زمین، دعوی حقوقی به خواسته رفع تصرف عدوانی علیه شرکت آب و فاضلاب درگز طرح کرده و مدعی شده بودند که آنان مالکین رسمی قطعه زمین هستند و شرکت مذکور در غیاب آنان به منظور احداث شبکه آبرسانی به جای استفاده از – اراضی عمومی (خیابان و پیاده رو)  لوله های پروژه  آب رسانی را بدون اجازه و رعایت مقررات خرید و تملک،  از اراضی آنان – که مجاور با گذار شهری بوده - عبور داده است. سپس شعبه دوم دادگاه عمومی درگز متعاقب رسیدگی  کامل به ادعای آنان، از جمله جلب نظر کارشناس، حکم به رفع تصرف عدوانی و اعاده وضع سابق می دهد. حکم مزبور متعاقب رّد تجدید نظر خواهی شرکت محکوم علیه، توسط دادگاه عالی (شعبه 13 دادگاه تجدید نظر استان خراسان رضوی)  تائید می گردد. اینک در مرحله اجرای حکم، شرکت محکوم علیه به استناد ماده واحده قانون الحاق يك تبصره به ‌ماده 1 لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك مصوب  2/2/1388 مجلس شوراي‌اسلامي،  درخواست توقیف اجرای حکم را نموده و دادگاه با پذیرش بدون چون و چرای ادعای آنان، با جلب نظر کارشناس در صدد تعیین میزان خسارت است.

در نوشته حاضر، ما ضمن کنکاش مقررات الحاقی موصوف، با استناد به پیشینه تاریخی آن (مشروح مذاکرات مجلس شورای اسلامی) و نیز عمومات قانونی و اصول کلی، اشتباه بودن تصمیمات قضایی اخیر دادگاه مزبور را ثابت خواهیم کرد. و همچنین همین بهانه ای خواهد بود تا با بررسی حکم قانونی مزبور، مقررات جدید را در معرض نقد و انتقاد  قرار داده و شیوه های مرضی ممکن رسیدگی به درخواست دستگاه های اجرایی در باره ی موضوع بحث تبیین کنیم.

ب - متن ماده واحده:

اجازه بدهید پیش از شروع بحث، ابتدا عین متن واحده مزبور را،  به نقل از روز نامه رسمی شماره18721 مورخه 23/3/1388 بیاوریم :

 ج - همخوان نبودن حکم ماده واحده با عمومات قانونی و شرعی

متاسفانه بنا به دلایل و مستندات زیر، ماده واحده مذکور از زمره ی مقرراتی است، که با بسیاری از عمومات و اصول قانونی و قواعد مسلم حقوقی سخت مغایر بوده، به طوری که تائید بی چون و چرای مصوّبه مزبور به وسیله شورای نگهبان قانون اساسی باعث تعجب است.

1- براساس قاعده تسلیط، که بر مبنای دو حدیث مشهور نبوی ( ص ) :  " الناس مسلطون علی اموالهم  "  و  " حرمه مال المسلم کحرمه دمه "  به حقوق نوشته ما،  راه یافته است.  و همچنین اصل بیست و دوم قانو ن اساسی ج . ا . ا . ،  اصل مالکیت اشخاص،  مورد احترام و اکرام  شدید است.  بدون تردید ماده واحده موصوف از این جهت که اصل مالکیت خصوصی را تحدید و تهدید می کند مغایر با عمومات پیش گفته و همچنین قانون اساسی ج. ا. ا.  می باشد.

2- تملک و تصرف حقوق عینی اشخاص برای اجرای طرح های عمومی و دولتی، بی رضایت آنان؛  که به استناد لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجرای برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت، مصوب 1358 انجام می شود،  خود از  استثنائات قاعده تسلیط  و مبتنی بر حکم ثانویه و قاعده لاضرر ( لزوم تقدم منافع جمع بر منافع افراد به هنگام تعارض ) است، و بنابر قاعده " الضرورات تتقدر بقدرها " ، در این قبیل موارد، بایستی به قدر متیقن و ضرورت اکتفا شود  به نظر می رسد که هدف قانونگذار سال 58 از تصویب لايحه قانوني مزبور این بوده که حتی الامکان ضمن احترام به حقوق افراد، در موارد ضروری،  که نیاز به خرید و تملک قهری املاک آنان است، دست دولتیان برای اجرای پروژه های عمومی باز شود

 بر اساس مقررات موصوف دستگاه های اجرایی می توانند  با رعایت کامل جوانب و احتیاط  و اجرای مراحل قانونی  به شرح  آمده در لایحه قانونی مزبور ازجمله :  تأمین اعتبار ، تصویب ضرورت اجرای طرح بوسیله بالاترین مقام اجرائی ،  اخذ گواهی عدم وجود اراضی ملی و دولتی به تائید ادارت ذیربط ،  تشخیص پلاک ثبتی و استعلام جریان ثبتی ،  اطلاع دادن مالک یا مالکین از موضوع خرید و تملک ،  تعیین بهای ملک موضوع خرید و تملک،  پرداخت یا تودیع  بهای ملک ،  انتقال قطعی ملک به دولت یا موسسه عمومی و ... اراضی متعلق به اشخاص را خرید و تملک کنند و به صراحت ماده 8 لایحه قانونی پیش گفته،  که می گوید :  "   تصرف اراضی، ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله،  و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی باشد ... "   و نیز به استناد اصول و قواعد آتی الذکر حاکم بر موضوع، ید دستگاه اجرائی، در صورت رعایت نکردن مقررات مذکور، غاصبانه و نتیجه چنین مسئولیتی، رّد عین مال مغصوب به مالک، و جبران خسارت وارده به زیان دیده،  اعم از اجرت المثل و غیره است.   ضمن اینکه  مالکیت افراد  نسبت به اینگونه رقبات،  بر اساس خصایص و اوصاف اساسی حق مالکیت (انحصاری و دائمی بودن) همچنان پابرجا و استوار است.

عجبا که ماده  واحده جدید،  خود استثنا بر این استثنا است به دیگر سخن قانونگذار فعلی شیوه ای مغایر با فلسفه قانونگذاری لایحه قانونی سال 58 اتخاذ کرده است و بر اقدامات فرا قانونی و خلاف شرع و قانون دستگاههای اجرایی که بدون رعایت مقررات قانون موصوف، اراضی مردم را تصرف کرده اند، صحه گذارده است و چنین قانونگذاری واقعاً شاذ و بدیع است.

3- غصب و مقررات حاکم بر آن در حقوق نوشته ی ما دقیقاً منطبق بر شرع و قواعد فقهی من جمله حدیث نبوی (ص): " علی الید ما اخذت حتی تودیه" است.  بر این اساس هرگاه کسی به ناحق بر اموال و حقوق مردم استیلا  یابد، عمل وی غصب و موجب ضمان است.  ماده 308 قانون مدنی اثبات ید بر مال غیر را بدون مجوز، در حکم غصب دانسته است، در نزد فقیهان این نوع ضمان به "ضمان ید" مشهور است و به لحاظ قوانین حاکم  فرقی نمی کند که غاصب،  شخص حقیقی یا حقوقی (حقوق عمومی یا حقوق خصوصی) باشد، زیرا بایستی به هر حال،  مال مغصوب عیناً به صاحب آن رد شود (م 311 قانون مدنی)  و صاحب ملک می تواند علاوه بر خلع ید،  مطالبه اجرت المثل ایام تصرف غاصب  و همچنین  قلع و قمع مستحدثات وی در زمین غصبی را نیز دادگاه درخواست کند.

لوفرض که استدلال شود اقدامات خلاف قانون و غاصبانه دستگاههای اجرایی در این قبیل موارد ناآگاهانه و بدون تعمّد است، باز هم فرقی نمی کند زیرا به حکم ماده 303 قانون مدنی من غیر حق بر مال دیگری استیلا یافته ضامن عین و منافع آن است اعم از اینکه به عدم استحقاق خود عالم یا جاهل باشد. به این ترتیب حکم ماده واحده مزبور، مغایر با عمومات بالا نیز هست. به دیگر سخن قانونگذار اجازه داده است تا در وضع جدید، اقدامات فرا قانونی و اعمال نامشروح مدیران  و کارکنان دستگاه های اجرایی که موجبات ضمان و مسئولیت شرعی ( اخروی )، مدنی، کیفری و اداری آنان می شود،  مشروعیت پیدا کند و چنین چیزی نادر و خلاف بنای عقلا است زیرا با تصویب این قانون، دیگر لازم نیست، که دستگاههای اجرایی زحمت تلاش و کوشش در جهت مراقبت و  تهیه مقدمات قانونی پیش گفته و رعایت اصول و قواعد کلی را بنمایند، آنان خاطرشان جمع است که اگر پس از تصرف غاصبانه و اخذ سند مالکیت خلاف قانون، مالک یا مالکین شکایتی دایر بر ابطال عملیات اجرایی و اسناد مالکیت ماخوذه آنان کنند و مآلاً  به خلع ید و قلع و قمع فرجام یابد، با وجود مقررات ماده واحده جدید،  لااقل  تبعات منفی اعمال غیر قانونی آنان، از حیث دستگاه متبوعشان مرتفع می شود. تصدیق فرمائید که چنین بلبشوی قانونی در هیچ کشور متمدن و قانون گرا وجود ندارد.

4- اصل "لازم الاجرا بودن آرای دادگاه ها" یکی از اصول پذیرفته شده و مسلّم حقوق ماست. غایت و هدف تظلّم و دادخواهی افراد، تحصیل اجرای حکم است. اگر حکمی صادر ولی اجرا نشود، مانند این است، که ما حق مسلم دادخواهی افراد را بر خلاف اصل سی و چهارم قانون اساسی از آنان سلب کنیم. متاسفانه وضع مقرراتی این چنین که استحکام و موجودیت احکام صادره از محاکم را به زیر سوال می برد، موجب وهن نظام قضایی کشور و یأس افراد از عدالت خواهی است.

 بنابراین بدون تردید محاکم بایستی در تفسیر و اجرای قانون جدید، که استثنای غریبی بر استثنای لایحه قانونی مصوب 58 است،  اصل را بر اجرای اصول و عمومات قانونی (حفظ حق مالکیت خصوصی)  گذارده و جز در موارد شاز و  استثنایی، قانون جدید التصویب را که بر خلاف اصل است اجرا ننمایند.

د -  انشای بد و غیر سلیس قانون :

متاسفانه رعایت نکردن اصل تقسیم کار و نبود تیم تخصصی  قوی  کارشناسی  برای تدوین پیش نویس لوایح، موجب شده تا مقررات تصویبی سال های اخیر،  از انشای محکم و متین حقوقی به دور ماند. چنانکه در مانحن فیه،  حکم قانونی مذکور از سلامت و شیوایی و روانی یک متن قانونی دور افتاده است به جای اینکه گفته شود:

" در مواردی که اسناد مالکیت یا اقدامات مربوط به خرید و تملک دستگاه های اجرایی نسبت به اراضی واقع در طرح های عمومی و عمرانی (...) به موجب احكام لازم‌الاجراء قضائي ابطال گرديده يا مي‌گردد ...."

مقابل با متن حاضریم.  در حالیکه در هنگام تصویب قانون،  نورالله حيدري‌دستنايي (تنها مخالف):  دلیل مخالفت خود را با لایحه وجود ابهام در عبارت "مالكيت قانوني" و تناقض ظاهری  موجود میان دو عبارت: "مالكيت قانوني" و "احكام لازم‌الاجراء" اعلام می کند، چه بزعم وی : " احكام لازم‌الاجراء‌ با استناد به قوانين صادر مي‌شوند و لذا وقتي اين احكام مالكيت قبلي را لغو مي‌كند معلوم مي‌شود آن مالكيت قبلي قانوني نبوده است. "  لذا ‌ پیشنهاد حذف واژه «قانوني» ازعبارت مذکور و یا جایگزینی عبارت "بر املاك خود" را به جای آن می دهد

عجبا که پاسخ مبهم و ناروشن سيد كاظم دلخوش‌اباتري (موافق) به او به شرح زیر است که  ظاهراً نمایندگان مجلس شورای اسلامی را به تصویب همین عبارات متناقض، مجاب می کند: " آن اشكالي كه برادر خوب مان گرفتند اگر به ماده واحده و به خود لايحه و اصل ماده واحده نگاه كنند و دقت كنند ماده 1 دقيقاً برگشت به آن ماده است يعني اين كه گفته "در مواردي كه اسناد يا اقدامات دستگاههاي اجرايي مبني بر مالكيت قانوني» همان مالكيتي است كه در ماده 1 آمده و در اين تبصره هم كاملاً هم در صدر و هم در ذيل آن به آن اشاره شده و در داخل پرانتز هم كاملاً توضيح داده كه اعم از اين كه به اشخاص حقيقي و حقوقي واگذار شده يا نشده باشد كه اين به موجب احكام لازم‌الاجراء‌ قضايي ابطال شده باشد يا در حال شدن باشد. اين نقصي كه گرفتند به نظر من كاملاً هدف را، هم در صدر و هم در ذيل برآورد و برآورده كرده (؟!!) "

همچنین امين‌حسين رحيمي (سخنگوي كميسيون قضايي و حقوقي) در پاسخ به ایراد مزبور به نحوی  استدلال می کند که گویی ما در هر زمان و به راحتی مجاز به  نادید گرفتن اصول و  "وضع لفظ"  هستیم: "  اينكه گفتيم مالكيت قانوني وقتي دولت مي‌آيد يك ملكي را تملك مي‌كند، قطعاً بايد قانون را رعايت كند و اصل هم بر اين است كه قانون را رعايت كرده، سند مالكيت به نام دولت صادر مي‌شود، دولت مي‌آيد اين ملك را به اشخاص واگذار مي‌كند، براي آنها سند مالكيت مي‌زند. بنابراين مالكيت تا زماني كه توسط دادگاه ابطال نشده قانوني است و عبارت هيچ ايرادي ندارد.؟!! (1)

هرگاه ما محاجات مجلسیان را می آوریم  قصد نداریم که خدای ناکرده میزان تسلط آنان را بر اصول و قواعد حقوقی و الفاظ و اصول زیر سوال ببریم بلکه هدف ما این است، که مجریان ماده واحده (دادرسان) با خواندن مشروح مذاکرات مجلس درهنگام تصویب قانون مورد بحث، منظور قانونگذار ما  را دریابند و به هنگام تفسیر قانون، از پیشینه آن بی اطلاع نباشند.

ھ - موارد شمول قانون اصلاحی کدام است:

توجهاً به مشروح مذاکرات مجلس وهمچنین نحوه انشای قانون،  بدون تردید حکم قانونی مورد نظر شامل اراضی و ابنیه ای است که:

الف – سابقاً مقررات خرید و تملک نسبت به این قبیل اموال غیر منقول اجرا شده است لیکن بعدها و متعاقب شکایت مالکین و افراد ذینفع،  محاکم عمومی یا دیوان عدالت اداری، اقدامات دستگاه اجرایی را ابطال کرده اند اعم از اینکه، عملیات خرید و تملک پروژه منجر به صدور سند مالکیت شده و یا نشده باشد.

بنابراین بدون تردید حکم  ماده واحده شامل آن دسته از اموال غیر منقول که توسط دستگاههای اجرایی تصرف عدوانی شده و مسیر قانونی پیش گفته (اقدام به خرید و تملک و سپس ابطال اقدامات یا اسناد مالکیت توسط محاکم عمومی و دیوان عدالت اداری)  طی نشده ( مانند موضوع اشاره شده در شروع مقاله)، نمی گردد.  این امر به خوبی از مشروح مذاکرات مجلس شورای اسلامی به دست می آید.

چنانکه در گزارش کمسیون قضايي و حقوقي به مجلس شوراي اسلامي می خوانیم : " مطابق لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي مورد نياز دولت، اگر دستگاههاي اجرايي براي اجراي طرح هاي خودشان نياز به املاك و اراضي داشته باشند كه متعلق به اشخاص است، مي‌توانند مطابق مقررات اين قانون آن را تملك كنند و تابه حال هم رويه همينطور بوده است، براي تملك هم مقرراتي است كه آن مقررات بايد رعايت شود، اما گاهي اوقات اشخاصي كه ملك آنها تملك شده به دستگاه قضايي مراجعه مي‌كنند و اسناد و اقدامات دولت را ابطال مي‌كنند. حالا توسط ديوان عدالت اداري يا دادگاه ها حسب مورد. در اين صورت قاعدتاً بايد ملكي كه متعلق به افراد و اشخاص است ولو اين كه دولت آن را تملك كرده، حالا كه سند آن باطل شده، اقدامات دولت ابطال شده بايد اين ملك به صاحب آن مسترد شود. اما گاهي اوقات دولت كه اين ملك را تملك كرده حالا يا خودش آن را به اشخاص ديگر واگذار كرده اعم از شخص حقيقي يا حقوقي و در اين ملك بنا و كارخانه احداث شده، چندين طبقه ساختمان احداث شده، اگر قرار باشد اين ملك به مالك اوليه كه الان سند دولت را ابطال كرده مسترد شود خسارت بسيار زيادي به دولت يا آن شخصي كه كارخانه احداث كرده وارد مي‌شود و واقعاً خلاف عدالت است زيرا آن كسي كه آمده بنا احداث كرده، هزينه كرده با سند رسمي دولت اين كار را كرده، آن زمان غاصب نبوده كه الان بخواهد بناي او قلع و قمع شود. ولي چون قانوني نداشتيم دادگاهها حكم به قلع و قمع بنا مي‌دادند و مشكلاتي را در اجراء ايجاد مي‌كرد، گاهي اوقات بود كه يك ملكي چندين طبقه ساختمان يا كارخانه آنجا احداث شده، الان بعنوان مثال سازمان زمين و مسكن كه جانشين سازمان زمين شهري است و اين زمين را واگذار كرده حاضر بود به مالك زمين در جاي ديگر زمين بدهد، پول زمين را پرداخت كند و اين ساختمان چندين طبقه خراب نشود ولي قبول نمي‌كردند.  در اين لايحه‌اي كه دولت داده و كميسيون آن را تصويب كرده اين مشكل رفع شده است."

ب- با توجه به آنچه آمد (استثنایی بودن مقوله تعطیل شدن احکام قضایی و نقض قاعده تسلیط) اجرای قانون اصلاحی در صورتی  میسر است که به تشخیص دادگاه صادر کننده حکم خلع ید و قلع و قمع، استرداد ملک موجب تعذّر باشد.  تعذر اسم فاعل مزيد از عذراست و به نقل از دهخدا به معنای استوار نگرديدن امر و نیز مشکل و دشوار و تنگ شدن کارو ممتنع بودن،  عذر خواستن و حجت آوردن و متعذر به معنای دشوار، مشکل، محال و ناممکن است. چنانکه در ادبیات فارسی به همین معانی به کار رفته است:

اگر مطلب به دوزخ بردن ماست                               تعذر چند بايد آوريدن (ناصرخسرو)

گفت مخالطت چهار چیز متعذر است ، مصلح و مفسد، خیر و شر، و نور و ظلمت ، و روز و شب (کلیله ودمنه - ص 385(

لشکر ...  از تنگی علوفه و نایافت قوت و تعذر اسباب معیشت به طاقت رسیده بودند. (ترجمه ٔ تاریخ یمینی – ص 65).

در قوانین مختلف نیز واژه تعذر به همین معانی به کار رفته است مانند: تعذر تسلیم در باب خیارات، تعذر متعهد له در باب اجرای تعهدات ناشی از قوه قاهره و امور پیش بینی نشده، تعذر شرط (غیر قابل اجرا بودن یک شرط ضمن عقد و...)، پرداخت قیمت دیه در صورت تعذر عرفی فراهم کردن هر یک از امور ششگانه، جواز بيع وقف هرگاه عمران آن متعذر باشد و ...

به هر حال با توجه به معنی حقیقی وحقیقت لفظی این واژه به شرح بالا و همچنین  مشروح مذاکرات نمایندگان مجلس به شرح زیر، حکم استثنایی مذکور تنها شامل مواردی می شود که دستگاه اجرایی یا منتقل علیه، هزینه هایی سنگین در ملک مصروف نموده و اعیانی قائم بر زمین شامل ساختمانی چندین طبقه یا کارخانه ای گران بها است. که خلع ید و قلع و قمع آن خسارات جبران ناپذیری بر دولت یا منتقل علیه وارد کند، بنابراین اگر این گونه نباشد مانند مثال اول مقاله که تنها با یک گود برداری و تغییر مسیر لوله ها به فاصله دورتر، موضوع فیصله یابد،  دادرس حق ندارد که موضوع را مشمول قانون اصلاحی بداند.

در گزارش کمسیون قضايي و حقوقي به مجلس شوراي اسلامي در همین باره می خوانیم : "......  اگر بنايي احداث شده كه تخريب آن موجب ضرر زياد مي‌شود به نظر دادگاه صادركننده نه اين كه فرض كنيم يك ديواري كشيده شده باشد بگويند اين ديگر خراب نشود و ملك را به صاحب آن مسترد نكنند، اگر واقعاً ملكي باشد، بنايي احداث شده، كارخانه‌اي بوده كه ضرر قلع و قمع بناي آن زياد است اينجا بايد پول آن پرداخت شود، دولت مي‌تواند اين را تملك كند ....  پول آن را به مالك برگرداند و اين ساختمان چندين طبقه يا اين كارخانه خراب نشود.

همچنین سيد كاظم دلخوش‌ اباتري (موافق) گفته است: "همانطور كه مخبر محترم فرمودند لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراء برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت يك نقصي دارد و نقص آن هم اين است كه زميني كه به اشخاص واگذار مي‌شود و در آن زمينها سرمايه‌گذاري مي‌شود بعد از مدتي به دليل اين نقص قانوني اشخاصي كه از قبل مالك بودند يا ادعاي مالكيتي دارند از طريق مراجع قضايي نسبت به ابطال اسناد اينها اقدام مي‌كنند و خسارت هاي جبران‌ناپذيري در اين بخش ورود مي‌كند. اگر ما به اين تبصره رأي بدهيم، مشكلي را كه در ارتباط با قلع و قمع بعضي از اين اعياني‌ها در عرصه‌هايي كه مشخص شده الان وجود دارد، اين مشكل برطرف مي‌شود و دست مراجع قضايي هم براي كمك به دستگاه هاي اجرايي كه قانوني وارد اين عمل و اين مرحله شدند، دست آنها هم باز خواهد ماند. "
و نیز امين ‌حسين رحيمي (سخنگوي كميسيون قضايي و حقوقي) در تفسیر لایحه (ماده واحده) روشن تر صحبت کرده است : " ...  اما گفتيم جايي كه «متعذر» است. عزيزان عنايت كنيد! يك ملكي را دولت تملك كرده، به يك شركتي واگذار كرده، اين شركت آمده كارخانه آنجا احداث كرده، ميليونها و ميلياردها تومان آنجا خرج كرده، حالا به هر دليلي دولت درست كار نكرده، تشريفات رعايت نشده، سند باطل شده. در اينجا هزينه و ضرر خلع‌يد و قلع و قمع اين همه بنا و كارخانه بيشتر از ضرر مالك است، تازه مالك ضرر نمي‌كند، پول زمين به نرخ روز به او پرداخت مي‌شود."

به این ترتیب اصولاً  تعذر شامل وجود عذری است که اجرای حکم را به دلیل وارد کردن خسارت فراوان و ضرری غیرقابل جبران، غیرعقلایی و خلاف انتظار متعارف نشان دهد یعنی عقلاً و عرفاً چنین کاری موجب شماتت عقل سلیم و متعارف گردد.

 و - بررسی فروض آمده در ماده واحده:

توجهاً به نص و ظاهر ماده واحده،  قانونگذار ابتدا حکم دو فرض کلی  را بیان کرده است:

1- دستگاه اجرایی با تخلف از مقررات لایحه قانونی سال 58 مبادرت به خرید و تملک و تصرف ملک کرده است و در دادگاه صالحه یا دیوان عدالت اداری اقدامات دستگاه دولتی در این باره  و یا اسناد مالکیت ماخوذه به نام دولت ابطال شده است. در این صورت رای محکمه لازم الاجرا است و دستگاه اجرایی موظف است املاک موضوع آن را مسترد دارد.

بیان فرض مذکور حشو و زاید  است زیرا حکم مزبور در مقررات عمومی آمده است و حاوی نکته تازه نیست. بنابراین لو فرض که این بخش از ماده واحده ذکر نمی شد یا حذف گردد،  به هیچ وجه خللی قانونی احساس نمی شد. مگر اینکه بگویم با توجه به مشروح مذکرات مجلس شورای اسلامی بشرح ماعدا،  مراد قانونگذار از تناقض ظاهری  موجود میان دو عبارت: "مالكيت قانوني" و "احكام لازم‌الاجراء"  فرضی است که دستگاه اجرایی بدون مقررات اجرایی مقررات قانونی لایحه قانونی نحوه خرید و تملک،  ملک را عدواناً تصرف نموده و در اجرای مقررات سال 58 با مالک توافقی نداشته و یا بهای ملک را به مالک، نپرداخته و در حساب سپرده دادگستری یا ثبت تودیع نکرده باشد، از شمول مقررات این ماده واحده خارج است.

2- گاهی دستگاه اجرایی،  بزعم خود با اجرای مقررات لایحه قانونی مصوب 58 اقدام به خرید و تملک رقبه می کند و متعاقب پرداخت وجه به مالک یا مالکین و یا تودیع آن،  ملک را تصرف و حتی مبادرت به اجرای پروژه عمرانی خود می نماید و همچنین ممکن است اسناد مالکیت ملک را نیز بنام دولت اخذ کند، در این فرض، تلقی دستگاه اجرایی از اقدامات کرده اش، قانونی است لیکن متعاقب طرح شکایت مالک یا مالکین به دادگاه عمومی یا دیوان عدالت اداری، به دلیل کوتاهی و تساهل دستگاه اجرایی، در تهیه برخی از مقدمات عملیات خرید و تملک،  طریق کامل قانونی را پیش نگرفته و طبیعی است، که محاکم حکم به ابطال اسناد مالکیت یا اقدامات خرید و تملک دستگاه اجرایی دهند در این صورت دو فرض زیر قابل پیش بینی است.

الف –    دستگاه دولتی اقدام به ایجاد مستحدثات و اعیانی در رقبه مورد خرید و تملک نکرده و یا اگر کرده است؛ درخواست صدور دستور موقت ندارد. این دو حالت نیز از شمول حکم اخیر ماده واحده قانون جدید خارج است و بایستی حکم خلع ید و قلع وقمع اجرا شود.

ب –    پس از اقدامات خرید و تملک، دستگاه اجرایی مبادرت به ایجاد مستحدثات و اعیانی در ملک نموده است و دستگاه اجرایی مدعی تعذر (به معنایی که آمد) است. در این صورت درخواست خود را به دادگاه صادر کننده حکم خلع ید و قلع و قمع می دهد. در اینجا نیز دو حالت متصور است.

ب -  1  -    دادگاه تعذر دستگاه اجرایی را به شرحی که آمد و متعاقباً توضیح بیشتر خواهد داد، وارد نمی داند.  در این صورت درخواست توقیف اجرای حکم (دستور موقت) دستگاه اجرایی را مردود اعلام کرده و حکم اجرا می شود.

ب -  2  -    دادرس اجرای حکم خلع ید و قلع و قمع (استرداد ملک به مالک یا مالکین) را متعذر می داند در اینصورت دادرس ضمن رسیدگی دقیق به دلایل دستگاه اجرایی،  با صدور دستور موقت شش ماهه، مبنی بر توقیف اجرای حکم ، اجرایی شدن مقررات قسمت اخیر ماده واحده (تعیین و پرداخت خسارت به ذینفع و مالک) را پی گیری می کند.

ز - آئین رسیدگی و دادرسی ماده واحده :

بی تردید مجوز اعاده پرونده ی اجرایی،  از اجرای احکام به دادگاه منوط به درخواست کتبی دستگاه اجرایی است.  یعنی دستگاه اجرایی باید شرحی  عنوان دادگاه صادر کننده حکم نوشته و دلایل لازم و مکفی خود مبنی بر متعذر بودنش از استرداد محکوم به،  به مالک (محکوم له) را ارائه و سپس رسیدگی و صدور قرار توقیف اجرای حکم را درخواست کند.

بنا بر اصل صدور دستور موقت از ناحیه دادرس،  بدون رسیدگی دقیق و عادلانه، به ادعای تعذر (عسر و حرج دستگاه اجرایی)  میسر نیست و دادگاه بایستی خارج از نوبت - که اقتضای این قبیل رسیدگی های فوری است -  وقت رسیدگی تعیین و طرفین (محکوم له و دستگاه اجرایی)  را دعوت نماید و پس از رسیدگی کامل به دلایل دستگاه اجرایی و استماع دفاع من له الاجرا تصمیم مقتضی مبنی بر پذیرش یا عدم پذیرش درخواست صدور دستور موقت را اتخاذ نماید.  بدیهی است بر اساس ماده 9 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب تصمیم مذکور باید مستدل و مستند باشد. و همچنین هرگاه  درخواست دستگاه اجرایی پذیرفته نشود، پرونده برای ادامه عملیات اجرایی به اجرای احکام ارسال می شود.

ح -  ماهیت تصمیم دادگاه و قابلیت تجدیدنظرخواهی آن:

محل سوال است که آیا تصمیم متخذه دادگاه،  قابل تجدید نظر است یا خیر؟

 بی شک این تصمیم قطعی است زیرا بر اساس مادتین 330 و 331 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، اصل بر قطعیت آراء و تصمیمات آرای محاکم در امور حقوقی است مگر در مواردی  که طبق قانون قابل درخواست تجدید نظر باشد و تصمیم مورد نظر از زمره موارد احصاء شده در ماده 332 همان قانون خارج است.

شاید پذیرش این موضوع برای رّد درخواست دستگاه من علیه الاجرا توجیه داشته باشد، لیکن بی گمان، عکس آن،  که آثار و موجودیت یک رای قطعی و نهایی شده را از میان می برد، پذیرفته نیست و با منطق قضایی و انس ذهنی مغایر است زیرا  بنابر یک قاعده عقلی و حقوقی بایستی اصل را بر قابل اعتراض بودن قرارهایی دانست که اصدار آنها موجب اضرار حقوق اصحاب دعوی می شود

وقتی قانونگذار تاسیسی مجهول و جدید را وارد سیستم دادرسی می نماید. بایستی با در نظر گرفتن تمام جوانب آن و همچنین رعایت مقررات و ماهوی و شکلی موجود، تبعات و آثار آن را تبیین نماید. اگر صحبت از تاسیس جدید می کنیم برای این است که در ماده واحده،  دستور توقف حکم، نوعی "دستور موقت" تلقی شده است. در حالی که در حقوق شکلی ما صدور دستور موقت،  غالباً اقدام احتیاطی و برای جلوگیری از ورود خسارات بیشتر به خواهان و نوعی دادرسی فوری و رسیدگی اجمالی به دعاوی،  با تشریفات رسیدگی سبک است که نتیجه آن، صدور رای در ماهیت نیست و به طور موقت صادر می شود و اثر قانونی آن تا زمانی است که پرونده اصلی به فرجام رسیده و رأیی قطعی اجرا شود و معمولاً دادگاه ضمن رسیدگی های بعدی خود در ماهیت دعوا می تواند حتی بر خلاف دستور موقت،  رای دهد (2).

از میان شش ویژگی اساسی دستور موقت : 1- تبعی بودن (لزوم طرح آن در حاشیه دعوی اصلی)  2- موقتی بودن 3 - منتفی نشدن آن تا صدور رای قطعی 4-   لزوم احراز فوریت  5- لزوم  اخذ تامین از خواهان 6 -  لزوم تائید آن به وسیله رئیس حوزه قضائی (3) ،  دستور موقت موضوع بحث،  تنها واجد موارد 2 و 4 است و مع الاسف خواهیم دید که آن به نحوی غیرکارشناسانه جای یک حکم اصلی را می گیرد. مضاف بر آن  با توجه به اینکه در تغییرات بعدی ماده 770 قانون آئین دادرسی پیشین، در ماده 310 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی فعلی قید: " اشکالاتی که در جریان اجرای احکام پیش می آید و محتاج به دستور فوری است " حذف شده است، بایستی گفت نوعی جدید از دستور موقت به سیستم حقوقی ما  وارد شده است

در مقررات ماده 786 قانون آئین دارسی پیشین، هر گاه از ناحیه دادگاه نخستین قرار دستور موقت صادر می شد، آن مانند احکام قابلیت پژوهش و تجدید نظر خواهی داشت، لیکن در قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی (ماده 325)، با فرض اینکه متقاضی می تواند ضمن تقاضای تجدید نظر به اصل رای،  نسبت به قرار موصوف نیز شکایت کند، آن را مستقلاً قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی ندانسته است. به این ترتیب در قانون حاضر، که ما برابر یک دستور موقت بدون رسیدگی ماهیتی هستیم، تکلیف متضرر از قرار موصوف ناروشن باقی مانده است که با توجه به اهمیت موضوع (جلوگیری از اجرای یک حکم نهایی شده و الزام خلاف اصل مالک به فروش ملک خود)  چنین حکم قانونی بدیع و مغایر با اصول و قواعد مسلم یک دادرسی عادلانه است.

برای روشن شدن اهمیت موضوع بد نیست نقل آقای دکتر شمس آورده شود. وی از "دستور موقت" در کنار "تامین خواسته" به عنوان دو شمشیر برّان آئین دادرسی مدنی یاد می کند، که خواهان آن دو،  با به کار گیریشان، فارغ از یک رسیدگی دقیق و طولانی،  خود و طرفش را با جابجایی برق آسا و غافلگیرانه آغاز  و فرجام یک رسیدگی مواجه می کند و به دیگر سخن، مرحله اجرای آخر به جای مرحله دادرسی  آغازمی نشیند (4)

و -  مدت اعتبار دستور موقت

در فرضی که دادگاه ادعای تعذر استرداد ملک به مالک (محکوم له) را از سوی دستگاه اجرایی بپذیرد و دستور موقتی دایر بر توقیف اجرای حکم صادر کند،  بدون تردید با توجه به نصّ قانونگذار و مشروح مذاکرات مجلس شورای اسلامی این دستور تنها برای شش ماه اثر دارد. نه دستگاه اجرایی حق استمهال بیشتر دارد و نه دادگاه میتواند میزان آن را افزایش دهد و دستگاه اجرایی ملزم است ظرف شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت قیمت روز و خسارات به مالک و یا تودیع آن در حساب سپرده دادگستری اقدام نماید.

بدیهی است پس از انقضای مدت شش ماه، دستور موقت صادر شده، ملغی الاثر گردیده و حکم نهایی شده،  بایستی اجرا شود و هیچ گونه عذری از دستگاه اجرایی مانند تامین اعتبار نکردن و غیره پذیرفته نیست.  این موضوع به خوبی از نصّ ماده واحده و همچنین پیشینه قانونگذاری بر می آید، چنانکه در گزارش کمسیون قضايي و حقوقي به مجلس شوراي اسلامي در این باره می خوانیم : "......  دولت مي‌تواند اين را تملك كند، پول زمين را ظرف ششماه (ديگر نمي‌تواند بگويد در فرصتي كه حالا تأمين اعتبار كنم) دولت موظف است اين را تأمين اعتبار كند، پول آن را به مالك برگرداند و اين ساختمان چندين طبقه يا اين كارخانه خراب نشود."

ز - نحوه تعیین میزان خسارت:

قانونگذار نیز به تاسی از تنطیم کنندگان و ارائه دهندگان لایحه در دولت، به قدری در تصویب قانون مزبور شتاب و تعجیل داشته که فراموش نموده است چگونگی تعیین میزان خسارت وارده بر مالک را تعیین نماید. بدون شک با توجه به وجود اختلاف میان متداعیین، این توقع که به محض صدور دستور موقت، طرفین با یکدیگر توافق نمایند انتظاری دور از واقعیت است. بنابراین بدون تردید این کار بایستی با دخالت ثالث (دادگاه) و زیر نظر دادرس صورت گیرد.

از این رو باید گفت که با صدور دستور موقت وظیفه دادرس تمام نمی شود و وی بایستی به استناد عمومات قانون آئین دادرسی مدنی و نیز لایحه قانونی خرید و تملک مصوب 58  در باب کارشناسی،  راساً یا از طریق اجرای احکام، بقیه کار را دنبال کند

بر این اساس در وهله اول حلّ این مشکل از طریق توافق بین دستگاه اجرائی و مالک، در غیر اینصورت از طریق جلب نظر کارشناس ( به انتخاب طرفین و دادگاه) و همچنین اجرای عمومات آئین دادرسی در مورد ابلاغ نظر کارشناسی به اصحاب دعوی و عند اللزوم اخذ توضیح از کارشناس و تجدید کارشناسی در مواقعی که نظریه با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضیه مغایر است و ... ضروری است.

ح – فرجام کار:

بدون شک، اتخاذ تصمیم نهایی دادگاه مبنی بر ملغی نمودن دادنامه سابق الصدور،  متعاقب پرداخت خسارت تعیین شده  در مهلت قانونی (اتمام رسیدگی و  اجرای کامل مقررات قانون اصلاحی) نتیجه طبیعی رسیدگی های صورت گرفته است در حالیکه قانون این موضوع  و همچنین قابلیت تجدیدنظرخواهی بودن یا نبودن آن را به سکوت برگزار کرده است.

ط – طرح یک پرسش و فرض:

این پرسش به ذهن می رسد : در فرضی که امکان تسلط شخص حقیقی یا حقوقی حقو ق خصوصی بر اعیان متصوّر باشد و محکوم له حاضر شود هزینه احداث اعیان قائم بر ملک خود را بپردازد تا همچنان استیلای کامل وی بر ملکش برقرار باشد و به این ترتیب آنچه اقتضای صدور دستور موقت بوده، مرتفع شود. آیا باز هم اجرای قانون اصلاحی را بایستی قدر متیقن تلقی نمود.

بی تردید بر اساس عمومات قانونی و شرعی پیش گفته من جمله استثنایی بودن مقررات قانون اصلاحی و اصل بودن مالکیت افراد با ارتفاع تعذر،  حقی برای دستگاه اجرایی باقی نمی ماند. زیرا فی الواقع عسر و حرج دستگاه اجرایی که فلسفه قانونگذاری جدید بوده به این وسیله مرتفع می شود.

ی – سخن پایانی

در پایان قابل ذکر است که ما نیز با نظر اولیه كارشناسي مركز پژوهش ها مجلس شوراي اسلامي موافقیم که : "...  تحديد حقوق مالكانه با تعليق يا تاخير اجراي حكم قطعي دادگاه، مخالف اصل احترام به مالكيت خصوصي است، لكن جلوگيري از تضييع حقوق عمومي و اعطاي مهلت كوتاهي به دستگاه‌هاي دولتي براي تملك مجدد راه حل ميانه‌اي است كه در كليت آن قابل دفاع است".  لیکن اعتقاد داریم که پیش بینی آنان مبنی بر اینکه : " .... (آنچه) نبايد در جريان بحث در مورد لايحه مورد غفلت قرار گيرد اين است كه احكام دادگاه‌ها در مورد طرح‌ها مشتمل بر چند بخش است از جمله حكم به ابطال اسناد انتقال و خلع يد و قلع و قمع ابنيه و مستحدثات، لكن در اين بين صرفا توقف اجراي حكم خلع يد و قلع و قمع مفيد است و درخواست‌ دستگاه‌هاي دولتي براي تملك نبايد مانع اجراي احكام ابطال اسناد يا اقدامات تلقي شود." درست از کار در نیامده است.

همچنین با قسمت دوم پایان اظهارنظر كارشناسي شان (با اين وصف لازم است .. ) موافقیم که : "هر چند لايحه دولت در مورد تعليق اجراي احكام خلع يد و قلع و قمع از اراضي كه محل اجراي طرح‌هاي عمومي است بجا و مناسب به نظر مي‌رسد با اين وصف لازم است راه‌حل روشنتري كه به سرعت قابل اجرا باشد، براي آن پيش‌بيني شود." (5)

از این رو  امیدواریم که مسئولان به هنگام اصلاح مقررات قانون جدید التصویب، در تعیین تکلیف ایرادات و اشکالات و کاستی های احصاء شده در این مقاله کوشا باشند.

                     ((((((((((((((((((((((((((((((((()))))))))))))))))))))))))))))))

پانوشت ها:

1 – در تمام موارد نقل، ر. ش. به مشروح مذاکرات نمایندگان مجلس، به نقل از سايت حقوقي دادخواهي

2 - ر.ش. به دانشنامه حقوقی، ج 3 ، دکتر جعفری لنگرودی، ص 479

3 - ر. ش. به آ.د. م. دکتر شمس ، جلد 3- ص 384 الی 390

4 -  همان -  ص 379

5 - به نقل از سايت مجلس

 بودم آن روز در این میکده از دردکشان

که نه از تاک نشان بود و نه از تاکنشان

مقاله: 

پس بگوید آفتاب ای نار شید                 چون که من غایب شوم آید پدید

سبزه ها گویند ما سبز ازخودیم               شاد و خندانیم و ما عالی قدیم

نطق آب و نطق خاک و نطق گل              هست محسوس حواس اهل دل ( مولوی )

 دو موضوع : " منع تغییر کاربری "  و همچنین " ممنوعیت تفکیک کمتر از حد نصاب "  اراضی کشاورزی و باغات، دو مقوله علی حده، لیکن در راستای اجرای یک سیاست،  وآن : حفظ زمین های کشاورزی است.  در ویکی ‌پدیا، دانشنامهٔ آزاد،  " حفظ کاربری اراضی " ،  جلوگیری از تغییر نحوه استفاده از زمین های خاص توسط مالکان یا متصرفین آن، در صورتی که تغییر کاربری آنها آثار منفی طبیعی، اقتصادی، سیاسی، علمی یا فرهنگی به دنبال داشته باشد؛ معنی شده است. و اراضی کشاورزی، املاکی دانسته شده،  که عملیات زراعت، باغداری یا تاک داری (Agriculture, Horticulture, Viticulture) به صورت تقریباً مداوم،  بروی آنها انجام می گیرد.  و یا به دلیل شرایط ویژه، این اراضی برای امر کشاورزی استعداد فراوانی دارند. و همچنین مهمترین اثر منفی اقتصادی كوچك تر شدن اراضی،  بحث افزایش غیر منطقی هزینه تولید در واحد سطح است. بطوری كه در کشور ما ۸۴ درصد بهره برداران كشاورزی،  حدود ۲‎/۴ هكتار زمین در اختیار دارند. این امر باعث شده كشاورزان به دلیل عدم صرفه استفاده از ماشین آلات به سمت استفاده از نیروی انسانی گرایش پیدا كنند و در واقع اراضی به مصارف غیر زراعی تغییر یابند. و كشاورزان سعی كنند علاوه بر تولید، به فكر تأمین هزینه خانوار خود هم باشند،  كه این امر نتایج زیانباری را برای بخش كشاورزی ایران به دنبال داشته و دارد .*1

امروزه کشور ها،  با وضع مقرارات سختگیرانه در مورد منع تغییر کاربری ، و اجرای جدی آن،  از اراضی کشاورزی، باغات، جنگلها، مراتع، اراضی باتلاقی و سایر اراضی طبیعی خود  محافظت و مرافبت نموده،  و همچنین شیوه‌های تشویقی و بازدارنده اتخاذ می‌‌ کنند. و در مورد جلوگیری از خرد شدن اراضی، بر خلاف کشور ما ، که مهمترین عامل خردشدن زمین،  قوانین مربوط به ارث است.  و بهمین لحاظ، سالانه ۲۰۰ هزار هكتار از اراضی كشاورزی به دلیل وجود مقرارات موصوف،  كوچك و كوچك تر می شود. و امكان مكانیزاسیون و فعالیتهای فنی و علمی را غیر عملی می سازد  . معذالک در كشورهایی  از جمله فرانسه، آلمان و سوئد قوانین مربوط به ارث به گونه ای تدوین شده است كه بعد از فوت والدین، زمین در اختیار فرزندان ارشد بویژه ذكور قرار گرفته، و با سپردن كشت به یكی از فرزندان،  سود و عواید آن بین كلیه ورثه تقسیم می شود.  یا اینكه با در نظر گرفتن دیگر داراییهای متوفی، طوری تصمیم گرفته می شود كه با رضایت وراث زمین به یك نفر و بقیه داراییها به افراد دیگر برسد. و به این ترتیب تمهیداتی اندیشیده می شود تا زمین نیزهمانند كارخانه، اتومبیل و دیگر داراییهای اشخاص،  قطعه قطعه نشود.*2

در کشور ما سوای مشکل قبلی (خرد و تقسیم شدن  اراضی كشاورزی پس از فوت صاحب زمین توسط ورثه ) بیدقتی و عدم مطالعه و کارشناسی  لازم  بهنگام تهیه لوایح و طرحها و تصویب غیر کارشناسی قوانین، معضل دیگریست. تصویب مقرارات  اصلاحات ارضی قبل، و مشابه آن پس از انقلاب،  باعث شد كه تعداد بهره برداران بخش كشاورزی به ۲ برابر افزایش یابد كه این امر نشان دهنده كوچك تر شدن اراضی كشاورزی است.  و راهكارهایی  ارائه شده، نظیر ایجاد شركتهای سهامی زراعی و تشكیل گروههای مشاع (نوع جدیدی از نظام بهره برداری) نیز تاكنون موثر نبوده؛  و اقدام اساسی برای یكپارچه سازی و جلوگیری از كوچكتر شدن اراضی به عمل نیامده است.  و بدون شك تاوان سنگینی كه این تصمیمها برای كشور داشته،  به این زودیها جبران نخواهد شد.

 به هر حال، در این خاک و بوم عمر حفاظت از زمین های کشاورزی زیاد نیست  و به دلایل بسیاری، مانند وجود  ابهامات و نواقص در مقرارات تصویب شده،  اجرایی نشدن طرح های آمایش سرزمین،  کمبود نیروی انسانی متخصص و قیمت بسیار بالای اراضی با کاربری مسکونی یا صنعتی، همین میزان قوانین ناچیز، و دیر تصویب، کارایی لازم را نداشته است.

 اولین قانونی است که بانگیزه حفاظت زمین های کشاورزی وضع گردید. قانون گسترش قطب های کشاورزی مصوب 16/1/1354  می باشد .  ماده 12 قانون مذکور،  تبدیل نوع استفاده و نبز تفکیک اراضی واقع در قطبهای کشاورزی را به کمتر از 10 هکتار را ممنوع اعلام کرد.  پس از مدتی با تصویب  لایحه قانون اصلاح بعض از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی ... مصوب 17 آذر 1358 شورای انقلاب،  بموجب ماده 3 قانون موصوف،  نصاب ماده 12 قانون قبلی تغییرکرد.  و محدودیت تفکیک اراضی به کمتر از 20 هکتار و باغات به کمتر از 10 هکتار،  منحصراً نسبت به اراضی و باغات واقع در محدوده قطب های کشاورزی ادامه یافت.  به این ترتیب قانون مذکور شامل زمین های کشاورزی واقع در خارج از قطب های کشاورزی نبود . و از این نظر، تفکیک اراضی و باغات خارج از محدوده قانوناً بلااشکال می نمود . چنانکه مدلول و منطوق رای وحدت رویه شماره 48 – 24/10/1363 هیات دیوانعالی کشور نیز صحت این مدعا را تائید می کند .

در سال 1374 قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها مصوب 31/3/74 به تصویب قانونگذار جمهوری اسلامی رسید. بموجب ماده یک قانون، تغییر كاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرك ها جز در موارد ضروری ممنوع اعلام شد .  و حسب تبصره های آن  و نیز تبصره 1 ماده 2 قانون مذکور:   اولاً – مرجع تشخیص اراضی کشاورزی ( اعم از زارعی و باغها )  خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها، وزارت کشاورزی اعلام گردید.  ثانیاً – تعیین ضوابط حاکم بر تغییر کاربری اراضی موضوع قانون و همچنین موافقت با تغییر کاربری اراضی در روستاها با رعایت مقررات قانونی، بر عهده وزارت کشاورزی قرار گرفت . ثالثاً – ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی،  مکلف شدند در مواقع تفکیک اراضی مذکور و نیز تغییر کاربری آن در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها از وزارت کشاورزی استعلام و بر اساس نظر وزارت مذکور عمل نمایند . رابعاً - تشخیص موارد ضروری تغییر كاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده كمیسیونی مركب از نمایندگان وزارتخانه های كشاورزی، مسكن و شهرسازی جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استاندار ی قرار گرفت و کمیسیون موظف شدحداكثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

سپس آئین نامه اجرائی قانون مذکور، مصوب جلسه 24/10/84 هیات محترم وزیران ( منتشره در روزنامه رسمی شماره 14832 – 10/11/74 )  به تصویب رسید، که ماده 4  آئین نامه مذکور،  ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرد،  که اراضی زارعی و باغ های خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها را،  براساس نقشه ای که به تائید سازمان کشاورزی استان رسیده باشد، تفکیک کند. و تاکید نمود، که ضوابط تفکیک اراضی زارعی و باغ ها توسط وزیر کشاورزی تهیه و ابلاغ می شود .

پس از آن دستورالعمل اجرائی تبصره پیش گفته مصوب 1/5/75، به تصویب وزارت کشاورزی رسیده ( بدون اینکه آن،  در روزنامه رسمی منتشر و شرایط قانونی مذکور در  مادتین 2 و 3 قانون مدنی را دارا باشد ) ، و طی آن،  ضوابط تغییر کاربری اراضی زارعی و باغها، ؛  وهمچنین در بند " و "  دستور العمل مذکور،  ضوابط حاکم برتفکیک اراضی زارعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها، موضوع ماده 4 آئین نامه اجرائی پیش گفته، تعیین و مشخص می شود. براین اساس، حداقل تفکیک باغات آبی، 5 هکتار؛ و حداقل تفکیک، باغات دیم 15 هکتار؛ تعیین شده است.

 وجود موارد ابهام و ایرادات بیشماردر قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها از جمله استثنای زیاد وارده بر قانون، از قبیل محدودیت حوزه عمل آن به اراضی کشاورزی خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرک ها، تفویض اختیار قانونی به کمیسیون عای موضوع تبصره ۱ ماده ۱ قانون، مبنی بر تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، آنهم با دید کسب درآمد قابل توجه مذکور در ماده 2 قانون ( وصول هشتاد درصد  قیمت روز اراضی و باغ های مذكور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر كاربری بابت عوارض از مالكین )، استثنا اراضی و باغات  مالکین بی بضاعت ؟!!  و سایر نیاز های بخش کشاورزی  و دامی،  ضمانت اجرای صرف  جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با كاربری جدید -   و حبس ( در صورت تکرار جرم ) بدون لزوم اعاده وضع سابق، و.... باعث گردید تا قانون مذکور  تأثیر  چندانی در حفظ اراضی کشاورزی  نداشته باشد. و ابهامات موجود در قانون،  باعث شد تا فی المثل مواردی نظیر تاسیس دامداریها (گاوداری ها و مرغداری ها ) که اصولاً ارتباطی با بخش  کشاورزی  ندارد،  در زمره فعالیت های کشاورزی محسوب، و از عوارض مورد بحث معاف ‌شود.

 به این ترتیب، تمام ضوابط و مقررات موجود مبنی بر وجود منع مورد نظر، ضوابط پیش گفته بود. تا اینکه قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی و زارعی و باغها ، مشتمل بر هشت ماده در جلسه علنی روز دو‌شنبه مورخ اول آبانماه یكهزار و سیصد و هشتاد و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 10/8/1385 به تأیید شورای نگهبان رسید.  تغییرات جدید، هر چند،  چندان جدی و مثمر نبود. و همه اشکالات پیش گفته را مرتفع ننمود؛  لیکن بهرحال تغییراتی بشرح ذیل در قوانین حاکم بر موضوع ایجاد کرد. توجهاً به لازم الاجرا بودن مقررات مذکور، اجازه می خواهد، این تغییرات، تمامی احصاء و ذکر شود :

1 - تلقی نظر سازمان جهاد كشاورزی استان به منزله نظر كارشناس رسمی دادگستری برای  مراجع قضایی و اداری (تبص 2 م. 1 ) .

2 - تغییر كاربری محسوب نشدن، و مستثنی کردن احداث گلخانه‌ها،‌ دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات كشاورزی و كارگاههای صنایع تكمیلی و غذایی در روستاها از ماده 1 ( تبص 4 م. 1 ) .

3 - مستثنی نمودن اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، از كلیه ضوابط مقرر در قانون (تبص 5 م. 1 الحاقی  ).،

4 - تشكیل دبیرخانه مركزی در سازمان امور اراضی به منظور تعیین روش كلی و ایجاد وحدت رویه اجرایی و نظارت و ارزیابی عملكرد كمیسیونهای موضوع تبصره 1 م. 1 ( تبص 6 م. 1الحاقی  ). 

5 - قابل تجدید نظر دانستن تصمیمات كمیسیونهای موضوع تبصره 1 م. 1 در مواردی كه مجوز تغییر كاربری صادرشده است  با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد كشاورزی، در كمیسیونی در تهران،  به ریاست وزیر جهاد كشاورزی ( تبص 7 م. 1 الحاقی).   

5 -   مستثنی کردن تغییر كاربری اراضی زراعی و باغها برای سكونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یكبار از عوارض موضوع ماده 2 قانون بجای مالکین بی بضاعت ؟!! ( آمده در متن قانون) ، در اصلاحیه تبص 1 م. 2 قانون .

6 -  مستثنی کردن احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تكمیلی بخش كشاورزی و صنایع دستی از عوارض موضوع ماده 2 قانون بجای عبارت کلی :  سایر نیاز های بخش کشاورزی   و دامی ( آمده در قبل ) ، در اصلاحیه تبص 1 م. 2 قانون. که متاسفانه بمنزله توسیع دامنه مستثنیات قانون قبلی بود.

7 - مستثنی نمودن اراضی زراعی و باغهای مورد نیاز طرحهای تملك دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی) و طرحهای خدمات عمومی مورد نیاز مردم از پرداخت عوارض موضوع ماده 2 قانون ( تبص 2 م. 2 اصلاحی ) ، 

8 -  سلب حق تقویم و ارزیابی اراضی موضوع قانون  بوسیله ادارات امور اقتصادی و دارایی استان، ( که بایستی متعاقباً به تائید هیات دولت میرسید )،  و واگذاردن وظیفه موصوف به  كمیسیون سه‌نفره‌ای متشكل از : نمایندگان سازمان جهاد كشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هریك از شهرستانها ( تبص 3م. 2 الحاقی ،) ، 

9- یکی از تغییرات  جدی و مثبت در قانون جدید، تعیین ضمانت اجرای کیفری شدیدتر برای متخلفین از قانون ( كسانیکه اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون را  به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از كمیسیون مربوطه تغییر كاربری می دهند ) است .  زیرا در ماده 3 اصلاحی جدید،  دادرس بدون چون وچرا موظف گردیده است ، علاوه برمحکومیت متخلف به  پرداخت جزای نقدی و حبس (در صورت تكرار جرم  ) ، در هر حال،  وی را به قلع و قمع بنا محکوم نماید(اعمال محدویت بر قاعده تسلیط ) .

10 – پیش بینی ابطال مجوز صادره،  در مواردیکه كاركنان دولت و بخش عمومی از مقررات قانونی تخطی کرده ‌باشند (اعمال قاعده نهی موجب فسادست )  . و همچنین تشدید مجازات سردفتران متخلف در صورت تكرار جرم (  محکومیت به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری )  

11-  ایجاد بعض محدودیتها – هرچند ناچیز -  برای كمیسیون موضوع تبص1 م.1  قانون است. که امری مثبت بود.

 زیرا كمیسیون مذکور موظف گردیده،  بهنگام  اتخاذ تصمیم، و در تشخیص ضرورت تغییر كاربری اراضی زراعی و باغها مواردی  را بشرح زیر رعایت کند : اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذی‌ربط متناسب با كاربری جدید توسط متقاضی. رعایت ضوابط طرحهای كالبدی، منطقه‌ای و ناحیه‌ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران. مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح. رعایت ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه‌گذاری باتوجه به روح كلی قانون مبنی بر حفظ كاربری اراضی زراعی و باغها. رعایت استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذی‌ربط. (م. 8 الحاقی ،) ،

 12- موظف کردن دولت و شهرداریها، به اعطاء تسهیلات و خدمات شهری به مالكان اراضی زراعی و باغها واقع در داخل محدوده قانونی شهرها و شهركها،  مطابق تعرفه فضای سبز ، که به این ترتیب، بنحوی از مداومت كاربری كشاورزی  اراضی شهری حمایت شد. (م. 9 الحاقی ) .

13 -   در ماده 10 الحاقی قانون می خوانیم : " هرگونه تغییر كاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی كه بنا به تشخیص وزارت جهاد كشاورزی تغییر كاربری محسوب می‌گردد، چنانچه به‌طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از كمیسیون موضوع تبصره(1)‌ماده(1)‌این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد كشاورزی محل مكلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعكاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

تبصره 1 – چنانچه مرتكب پس از اعلام جهاد كشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد كشاورزی از ادامه عملیات مرتكب جلوگیری نماید.

تبصره 2 – مأموران جهاد كشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی كه دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند. "

حکم اصلی ماده مذکور حشو و تکراری، و اصولاً دلیل تصویب آن، مشخص نیست. و دارای اشکالات وایرادات اساسی است. که در مقاله ای دیگر،  مستقلاً بررسی خواهد شد. 

14 – اعطاء فرصت شش ماهه به دریافت کنندگان مجوز تغییر كاربری اراضی زراعی و باغها، بر اساس قانون قبلی، برای اجرای طرح مربوطه،  و تاکید بر تهیه و تصویب آئین‌نامه‌های اجرایی قانون و  ... نیز موضوع مواد بعدی است ، که بدان کاری نداریم.

و بلاخره اقدام مثبت، و قابل قبول دیگر، به منظور جلوگیری از تفكیك و افراز و خرد شدن اراضی كشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیركشت، آبی، دیم و آیش آنها) ، تصویب  قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب 25/1/83 مجلس شورای اسلامی ( منتشره در روزنامه رسمی شماره 18081 – 9/1/86 ) است.  بر اساس  ماده1 قانون مذکور، وزارت جهاد كشاورزی موظف گردیده است، حداكثر ظرف مدت شش ماه از تاریخ تصویب قانون، حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی كشاورزی را براساس شرایط اقلیمی، الگوی كشت، ضوابط مكانیزاسیون و كمیت و كیفیت منابع آب و خاك تعیین و جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید. و هیأت وزیران نیز موظف شد حداكثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فنی، اقتصادی پیشنهادی را بررسی و تصویب کند. ودر تبصره آن ، به دولت اجازه داده شد تا با پیشنهاد وزارت جهاد كشاورزی و رعایت مفاد قانون، نصاب‌های تعیین شده را تغییر دهد.  در ماده2 قانون،  تفكیك و افراز اراضی کشاورزی به قطعات كمتر از نصاب تعیین شده،  ممنوع اعلام شد. و ادارات ثبت از ارائه هرگونه خدمات در زمینه  صدور سند مالكیت تفكیكی یا افرازی منع شدند. برای اینگونه اراضی، تنها  در صورت تقاضای ذینفع ، سند مشاعی صادر،  و  مهم تر اینکه تمامی نقل و انتقال اسناد این قبیل اراضی صرفاً  به طور مشاعی انجام می شود. در ماده ۳ قانون،  به منظور تشویق مالكین اراضی كشـاورزی خرد به تجمیع و یكپارچه‌سازی اراضی،  دولتیان مکلف شده اند  نسبت به‌اعطاء امتیازات و تسهیلات ویژه از قبیل: مالی، اعتباری، حقوقی، بازرگانی، فنی و ساخت زیربناهای تولیدی و پرداخت یارانه‌های حمایتی،  به مالکین مساحت‌های در حد نصـاب‌های تعیین شده و بالاتـر، اقدام نمایند. و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شده است برای اراضی بهره‌برداران كشاورزی (مالك یا مالكین اراضی كمتر از حد نصاب فنی، اقتصادی) كه در اثر عمل تجمیع قطعات مجاور به صورت واحد درآمده، به درخواست مالك یا مالكین، با ترسیم نقشه‌ تجمیعی و مقررات ثبت از نظر حفظ حقوق اشخاص، بدون أخذ هرگونه وجهی (مالیات، عوارض و حقوق دولتی) سند مالكیت صادر نماید( ماده 4 ) . و همچنین و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شد، نقشه یكپارچه شده اراضی خرده مالكین را كه به صورت پراكنده مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، را پس از معاوضه و یا خرید و فروش توسط مالكین، ترسیم و صورتمجلس حاوی حدود و ثغور و مساحت و سهام مالكین قطعه مزبور را با تأیید آنها و نماینده وزارت جهاد كشاورزی تنظیم كند و بدون پرداخت مالیات و هزینه‌های ثبتی و حقوق دولتی توسط مالكین، طبق صورتمجلس تنظیمی و با رعایت مقررات ثبتی از جهت حفظ حقوق اشخاص سند مالكیت صادر نماید (ماده5 ) . و بلاخره در ماده6  قانون  وزارت جهاد كشاورزی موظف شده  است ظرف شش ماه از تاریخ تصویب قانون،  با همكاری سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی كشور، آئین‌نامه اجرائی قانون را تهیه و پس از تصویب هیأت وزیران به مورد اجراء گذارد. که تاکنون این مهم انجام نشده است.

شایان ذکر است مطابق اظهار مهندس اورنگی رئیس سازمان امور اراضی كشور :  اولاٌ – در مورد نحوه و چگونگی  اجرای ماده 1 قانون (تعیین حد نصاب‌های فنی و اقتصادی واگذاری اراضی برای فعالیت‌های كشاورزی)،   برای اولین بار در  کشور ما،  نصاب‌های مذکور بنا به شرایط اقلیمی، اقتصادی بودن فعالیت‌ها، نوع خاك، آب و ... هر استان به تفكیك تعیین و  انجام می‌شود .  ثانیاً -  تصریح شده است که: دولت به وزارت جهاد كشاورزی اعلام نموده تا زمانی كه این حد نصاب‌ها ابلاغ نشده، میزانی كه در سال 75 ابلاغ شده، به قوت خود باقی است و در كشور همان فرمول قبلی اجرا ‌شود. * 3

و کلام آخر از ناصح اصفهانی :

      فرصت غنیمت است حریفان در این چمن         فرداست همچو گل همه بر باد رفته ایم

 توضیحات :

1 و  2 -  برگرفته از گزارش روزنامه ایران  تحت عنوان "پیامد كوچك شدن اراضی كشاورزی" 

3 - گزارش خبرنگار كشاورزی خبرگزاری دانشجویان ایران - ایسنا 

حقوق شهرسازی

      تعریض معابر  بدون پرداخت حقوق مالکین و  اجرای مقررات خرید و تملک

نوشته : محمد مهدی حسنی

در بسیاری مواقع،  مالکین اراضی و املاک شهری،  در هنگام نقل و انتقال ملکی خود،  چون با استعلام دفاتر اسناد رسمی از شهرداری مواجه شده،  و به موسسه محترم مذکور مراجعه میکنند، متوجه می شوند که ملکی آنان در طرح اجرای تعریض خیابان قرار گرفته است.

هرچند سالهاست روال بعض شهرداریها بر این قرار گرفته،  که از اضطرار مالک استفاده کرده،  و با اخذ تعهد به اسقاط حق، عملاً از پرداخت حقوق قانونی و شرعی شهروندان سرباز زنند.  لیکن چه در گذشته و چه در حال،  بعضاً شهرداریها با صدور گواهی عدم خلاف، و حتی پایان کار به وضعیت جدید ( عقب نشینی ) موقعیتی را فراهم می آوردند،  که بدون پرداخت حقوق شهروندان و اصلاح اسناد مالکیت مطابق مقرارت ثبت ، مالک و خریدار جدید را وادار به عقب نشینی نموده، لیکن اسناد مالکیت صادره و مندرجات ثبت دفتر املاک بدون تغییر به حال خود باقی می ماند و مهمتر اینکه نقل و انتقالات رسمی بعدی نیز بر اساس همین مندرجات دفتر املاک،  صورت می گیرد.  محل سوال است که در این قبیل موارد و نیز  فرضی که اجرای پروژه تعریض،  در غیاب مالک و بدون اخذ رضایت وی صورت گرفته است . آیا مالکین حق مراجعه به محاکم محترم عمومی برای اخذ خسارت وارده برخود را دارا هستند یا خیر؟

شایان ذکر است در این قبیل موارد، و بهنگام طرح دعوی مطالبه خسارت، وکلاء و یا نمایندگان محترم قضائی شهرداری، در مقام دفاع چنین استدلال می کنند که مستفاد از مقررات لازم الاجرای فعلی، هرگاه ملکی در طرح عمومی واقع شود، از ملکیت افراد خارج می شود؛ و لذا مقدار عین واقع در طرح،  قانوناً قابلیت نقل و انتقال ندارد؛  و اگر معامله ای هم نسبت به آن صورت پذیرد، چنین معامله ای باطل است. و  بر فرض استحقاق مطالبه خسارت،  تنها مالک قبلی، می تواند  مطالبه قیمت کند.  و اصولاً  خریدار آخری ذینفع و ذیسمت در دعوی نیست. در حالیکه بشرح ذیل،  و بر اساس قواعد کلی حقوقی و مقررات مصوب و لازم الاجرای حاکم بر موضوع،  چنین استدلالی غیرصحیح و منطبق بر مقررات قانونی و شرعی نیست، و نتیجتاً مخدوش و ابتر است :

1 – براساس قاعده تسلیط، که بر مبنای دو حدیث مشهور نبوی ( ص ) :  " الناس مسلطون علی اموالهم  "  و  " حرمه مال المسلم کحرمه دمه "  به حقوق نوشته ما،  راه یافته است.  و همچنین اصل بیست و دوم قانو ن اساسی ج . ا . ا . ،  اصل مالکیت اشخاص،  مورد احترام و اکرام  شدید است.  و نمیتوان هیچ مالی را از تصرف صاحب آن بیرون آورد مگر به حکم قانون (ماده 31 قانون مدنی).

 2 – تملک و تصرف حقوق عینی اشخاص برای اجرای طرح های عمومی و دولتی، بی رضایت آنان؛  از استثنائات قاعده تسلیط  و مبتنی بر قاعده لاضرر ( لزوم تقدم منافع جمع بر منافع افراد ) است، و بنابر قاعده " الضرورات تتقدر بقدرها " بایستی اجرا کنندگان آن، بقدر متیقن و ضرورت اکتفا کنند. به این ترتیب چون رعایت مالکیت اشخاص، اصل است. لذا نادید گرفتن اصل مذکور،  بی رعایت کامل قوانین و مقررات مربوط به خرید تملک  – که امری استثنائی و خلاف اصل است -  شرعاً و قانوناً موجب ضمان است.  و احکام  مترتب بر آن،  احکام غصب،  و نیز،  الزمات خارج از قراردادها ( اتلاف و تسبیب ) است .  و اقدام و اعمال تصدی و حاکمیت دولتیان، به همین دلیل، فاقد هرگونه آثار و حواصل یک عمل حقوقی صحیح و احترام آمیز است .

3 – قوانین حاکم بر موضوع،  سوای " لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب اسلامی"  ،  " ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری مصوب 29 آبان 1367 "  و "  قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 28 آبان 1370 مجلس شورای اسلامی "  است . که قانون اخیر،  ناسخ یا مخصص مواد 4 وقسمتی از ماده 5 لایحه قانونی پیش گفته است .

 بر اساس مقررات مذکور شهرداری های محترم،  بعنوان دستگاه مجری طرح،  وظیفه دارند : هرگاه برای اجرای پروژه های خود،  به اراضی و اعیان اشخاص نیاز داشته؛   بدواً اعتبار آن را تامین، و بر طبق مقررات مندرج در قانون، ملک را خریداری و تملک نمایند ( ماده 1 لایحه قانونی ).  ضرورت اجرای بموقع طرح برای امور عمومی،  بایستی قبلاً  به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرائی دستگاه برسد ( ماده 2 همان قانون ).  و همچنین بدواً  با استعلام وضع ثبتی ملک،  از اداره ثبت،  مالکین شناسایی شوند ( تبصره 2 ذیل ماده 2 ).   پس از اعلام رسمی وجود طرح ، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن اقدام نمایند ( ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع ... ) .   و برای این منظور،  قبلاً بهای عادلانه اراضی را،  از طریق توافق بین دستگاه اجرائی و مالک ( ماده 3 لایحه قانونی )،  در غیر اینصورت از طریق جلب نظر کارشناس ( منتخب طرفین، یا دادگاه صالح ) و به نرخ روز تقویم و پرداخت نمایند ( ماده واحده و تبصره های ذیل قانون نحوه تقویم ابنیه .... ).  در صورت عدم مراجعه مالک یا مالکین، و متعاقب ابلاغ کتبی یا انتشار آگهی در روزنامه یا ... ( دو مرحله نشر آگهی )،  خسارت مقومه را به صندوق ثبت محل تودیع،  و سپس دادستان محترم محل، سند انتقال را امضاء،  و ظرف یکماه به خلع ید مالکین اقدام،  و اسناد قبلی مالکین ،  حسب مورد اصلاح یا ابطال،  و بر اساس اسناد سند انتقال امضاء شده فوق ، سند مالکیت جدید صادر و تسلیم گردد ( ماده 8 لایحه قانونی ).

 مقررات مذکور، روشن، و بدون هیچ ابهام است.  اگر دستگاه اجرائی ( شهرداری )  تمام مراحل پیش گفته :

 الف - تامین اعتبار ،

 ب - تصویب ضرورت اجرای طرح بوسیله بالاترین مقام اجرائی ،

 ج - اخذ گواهی عدم وجود اراضی ملی و دولتی به تائید ادارت ذیربط ( تبصره 1 ماده 2 لایحه ) ، د -  تشخیص پلاک ثبتی و استعلام جریان ثبتی ،

 ﻫ - اطلاع دادن مالک یا مالکین ازموضوع خرید و تملک ،

 و - تعیین بهای ملک موضوع خرید و تملک،

 ز - پرداخت یا تودیع  بهای ملک ،

 ح -  انتقال قطعی ملک به دولت یا موسسه عمومی،  ......   را اجرا ننمایند؛   به صراحت ماده 8 لایحه قانونی پیش گفته،  که اشعار میدارد :  "   تصرف اراضی، ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله،  و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی باشد ... "   و نیز به استناد اصول و قواعد پیش گفته حاکم بر موضوع، ید دستگاه اجرائی، غاصبانه؛  و مقامات آن،  ضمان و مسئولیت شرعی ( اخروی ) ، مدنی، کیفری و اداری دارند.  و نتیجه چنین مسئولیتی، رّد عین مال مغصوب به مالک، و جبران خسارت وارده به زیان دیده،  اعم از اجرت المثل و غیره است.   ضمن اینکه بر خلاف استدلال مخالف ، مالکیت ذینفع به هیچ وجه منتفی نمی شود.  و همچنین خصایص و اوصاف اساسی حق مالکیت،  از قبیل : 

الف -  انحصاری بودن ( اعمال هرگونه حق تصرف،  در ملک اعم از : مادی و معنوی،  من جمله انتقال آن به ثالث ) ، 

 ب -  دائمی بودن ( از ببن نرفتن آن،  جز با واگذاریش بغیر،  به یکی از اسباب قانونی تملک )  ؛  همچنان پابرجا و استوار است.

 و لذا استدلال خلاف این، سخت با مقررات و قواعد پیش گفته،  و مسلمات فقه و حقوق ما،  در تغایر و تهافت است .

4 – شاید شبهه پیش آمده برای حقوقدانان در خدمت شهرداریها،  ناشی از حکم مقرر قانونگذار،  در ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری است. که بر اساس آن،  محدودیت ناچیزی ( آن هم  نه محدودیت مورد نظر  آنان ) بر قاعده تسلیط وارد شده است.   در این باره قابل ذکرست :  برای اعمال محدویت مذکور نیز حسب تصریح قانونگذار،  مقدمات واجب زیر،  مورد نیاز است :

 اولاً –  بایستی ضرورت اجرای پروژه به تشخیص بالاترین دستگاه متولی طرح ( در مانحن فیه،  وزارت کشور) برسد . چه به این ترتیب قانونگذار می خواهد :  باب سوء استفاده احتمالی که امکان وجود آن در رده های پائین اجرائی محتمل است را مسدود کند .

 ثانیاً – با توجه به پیشینه قانونگذاری ( ماده 9 لایحه قانونی مصوب 58 ) و متن قانون مورد نظر،  لازمه امر " ضرورت "  ، پذیرش امر " فوریت " نیز می باشد.  و بعبارت اخری،  بایستی فوریت اجرای طرح در زمان محدود و کوتاه نیز مد نظر قرار گیرد.  که در ماده واحده مورد بحث،  مهلت رفع ضرورت، انقضاء مدت 18 ماه،  از ناحیه قانونگذار تعیین شده است .

 ثالثاً – بایستی برنامه زمان بندی اجرای طرح عمومی مورد نظر، تصویب؛  و مهمتر از آن،  وجود طرح مذکور اعلان ( اعلام رسمی ) شود .

رابعاً – بشرح ماعدا دستگاه اجرائی پس از اعلام رسمی وجود طرح، بایستی حداکثر ظرف مدت 18 ماه،  نسبت به انجام معامله قطعی،  و انتقال رسمی و پرداخت بهاء یا عوض مال،  طبق قوانین پیش گفته اقدام کند .

 خامساً – درصورتی که اجرای طرح،  بموجب برنامه زمان بندی مصوب،  به حداقل 10 سال بعد (فوریت نداشتن اجرای پروژه)، موکول شود؛  اعمال حقوق مالکانه اشخاص،  نظیر احداث بنای جدید یا تعمیر یا فروش و غیره، مطلقاً از میان نرفته،  و تنها تقیید و تخصیص قاعده تسلیط این است،  که اگر اجرای پروژه قبل از ده سال آغاز شود،  در صورت خرید و تملک ملک،  مالک تنها حق مطالبه خسارات وارده بر خود از حیث هزینه های انجام شده،  بابت احداث و تجدید بنا را ندارد . ملاحظه می شود،  بر خلاف استدلال آنان،  چنین حکمی از ناحیه قانونگذار، نه به دلیل سلب مالکیت اشخاص؛  بلکه از باب قاعده فقهی " اقدام " است.  زیرا مالک،  با علم به برنامه زمان بندی مصوب شهرداری،  و اطلاع از اینکه زمینش در طرحی است، که نهایتاً تا 10 سال دیگر اجرا می شود، خود اقدام به ساخت و ساز،  و در نتیجه باعث ورود خسارت به خود شده است .

به این ترتیب بشرح ماعدا،  رابطه حقوقی میان مالکین و دستگاههای دولتی و عمومی را قانون معین کرده است.  و سلب یا محدودیت مالکیت افراد، نیاز به تحصیل توافق صریح آنان،  و مستلزم وقوع یک عمل حقوقی ( بیان رضا و اعلام دو اراده )، و بعبارت اخری،  انجام توافق با مالک ( خریدار آخری )  و یا ایادی قبلی وی، و تنظیم قراردادی دال بر اسقاط صریح حقشان است.  در غیراینصورت شهرداری ها موظف بوده،  تا وفق مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی؛  حقوق مالکین را به صندوق دادگستری تودیع کنند. 

تذکر – در تنظیم قسمت هایی از این مقاله از کتاب وزین و ارزشمند " مالکیت و طرح شهری " تالیف آقایان حسین مفرحی و مهندس عباسعلی فلیق – چاپ اول زمستان 76 انتشارات مرسل بهره فراوان برده شده است .

  تصویر برگرفته از لینک :  media3.dropshots

شنا در دریا و تظاهر به روزه خواری
نقشه ی ایران (شعر)
فلسفه نام گذاری گل پسر(داستان و خاطره طنز)
گذر عمر در سه اپیزود (شعر)
دانلود رایگان قوانین و مقررات
مباحثی از حقوق ثبت 5 - مقررات ثبتی حاکم بر اراضی موات
تصویر طنز 27– باد آورده
پنج داستان کوتاه طنز (فابل) از جمیز تربر
حسرت - غزلی تازه از نجوا
دیوان بلخ 3 - کنکاش ضرب المثل
دیوان بلخ 2 - تعزیه دیوان بلخ
دیوان بلخ 1 - زندگی نامه محمد علی افراشته
امید کُشی
هجرانی ها (یازده دوبیتی منتشر نشده از دبیری جوان)
تقدیس وکالت
نگاهی به شرح های فارسی شهاب الاخبار
وقتی حق دفاع رنگ می بازد
پرسش و پاسخ حقوقي 43 - دستور تخلیه محل تجاری
واژگان بازنده
تصویر طنز 26 – خوش رقصی
زهد ریا و می سارا
پائیز در بهار
نظرسنجی برای تغییر نام خلیج فارس؟!!
کنکاش رابطه مالی وکلای دادگستری با موکلین
کاریکاتور حقوقی 25 – خالی کردن خانه
داستان یک مکتوبه (ایمیل)
نکوداشت استاد محمد قهرمان
مرثیه ای برای خوبی
داستان طنز - دستگیری حضرت فیل
مصرع رنگین و ترکیبات مشابه آن در ادب فارسی