چه بگویم ؟     (حقوقی، ادبی و اجتماعی)

حقوق شهرسازی

تعریض معابر بدون پرداخت حقوق مالکین و اجرای مقررات خرید و تملک

نوشته : محمد مهدی حسنی

در بسیاری مواقع، مالکین اراضی و املاک شهری، در هنگام نقل و انتقال ملکی خود، چون با استعلام دفاتر اسناد رسمی از شهرداری مواجه شده، و به موسسه محترم مذکور مراجعه میکنند، متوجه می شوند که ملکی آنان در طرح اجرای تعریض خیابان قرار گرفته است.

هرچند سالهاست روال بعض شهرداریها بر این قرار گرفته، که از اضطرار مالک استفاده کرده، و با اخذ تعهد به اسقاط حق، عملاً از پرداخت حقوق قانونی و شرعی شهروندان سرباز زنند. لیکن چه در گذشته و چه در حال، بعضاً شهرداریها با صدور گواهی عدم خلاف، و حتی پایان کار به وضعیت جدید ( عقب نشینی ) موقعیتی را فراهم می آوردند، که بدون پرداخت حقوق شهروندان و اصلاح اسناد مالکیت مطابق مقرارت ثبت ، مالک و خریدار جدید را وادار به عقب نشینی نموده، لیکن اسناد مالکیت صادره و مندرجات ثبت دفتر املاک بدون تغییر به حال خود باقی می ماند و مهمتر اینکه نقل و انتقالات رسمی بعدی نیز بر اساس همین مندرجات دفتر املاک، صورت می گیرد. محل سوال است که در این قبیل موارد و نیز فرضی که اجرای پروژه تعریض، در غیاب مالک و بدون اخذ رضایت وی صورت گرفته است . آیا مالکین حق مراجعه به محاکم محترم عمومی برای اخذ خسارت وارده برخود را دارا هستند یا خیر؟

شایان ذکر است در این قبیل موارد، و بهنگام طرح دعوی مطالبه خسارت، وکلاء و یا نمایندگان محترم قضائی شهرداری، در مقام دفاع چنین استدلال می کنند که مستفاد از مقررات لازم الاجرای فعلی، هرگاه ملکی در طرح عمومی واقع شود، از ملکیت افراد خارج می شود؛ و لذا مقدار عین واقع در طرح، قانوناً قابلیت نقل و انتقال ندارد؛ و اگر معامله ای هم نسبت به آن صورت پذیرد، چنین معامله ای باطل است. و بر فرض استحقاق مطالبه خسارت، تنها مالک قبلی، می تواند مطالبه قیمت کند. و اصولاً خریدار آخری ذینفع و ذیسمت در دعوی نیست. در حالیکه بشرح ذیل، و بر اساس قواعد کلی حقوقی و مقررات مصوب و لازم الاجرای حاکم بر موضوع، چنین استدلالی غیرصحیح و منطبق بر مقررات قانونی و شرعی نیست، و نتیجتاً مخدوش و ابتر است :

1 – براساس قاعده تسلیط، که بر مبنای دو حدیث مشهور نبوی ( ص ) : " الناس مسلطون علی اموالهم " و " حرمه مال المسلم کحرمه دمه " به حقوق نوشته ما، راه یافته است. و همچنین اصل بیست و دوم قانو ن اساسی ج . ا . ا . ، اصل مالکیت اشخاص، مورد احترام و اکرام شدید است. و نمیتوان هیچ مالی را از تصرف صاحب آن بیرون آورد مگر به حکم قانون (ماده 31 قانون مدنی).

2 – تملک و تصرف حقوق عینی اشخاص برای اجرای طرح های عمومی و دولتی، بی رضایت آنان؛ از استثنائات قاعده تسلیط و مبتنی بر قاعده لاضرر ( لزوم تقدم منافع جمع بر منافع افراد ) است، و بنابر قاعده " الضرورات تتقدر بقدرها " بایستی اجرا کنندگان آن، بقدر متیقن و ضرورت اکتفا کنند. به این ترتیب چون رعایت مالکیت اشخاص، اصل است. لذا نادید گرفتن اصل مذکور، بی رعایت کامل قوانین و مقررات مربوط به خرید تملک – که امری استثنائی و خلاف اصل است - شرعاً و قانوناً موجب ضمان است. و احکام مترتب بر آن، احکام غصب، و نیز، الزمات خارج از قراردادها ( اتلاف و تسبیب ) است . و اقدام و اعمال تصدی و حاکمیت دولتیان، به همین دلیل، فاقد هرگونه آثار و حواصل یک عمل حقوقی صحیح و احترام آمیز است .

3 – قوانین حاکم بر موضوع، سوای " لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 17 بهمن 1358 شورای انقلاب اسلامی" ، " ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری مصوب 29 آبان 1367 " و " قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 28 آبان 1370 مجلس شورای اسلامی " است . که قانون اخیر، ناسخ یا مخصص مواد 4 وقسمتی از ماده 5 لایحه قانونی پیش گفته است .

بر اساس مقررات مذکور شهرداری های محترم، بعنوان دستگاه مجری طرح، وظیفه دارند : هرگاه برای اجرای پروژه های خود، به اراضی و اعیان اشخاص نیاز داشته؛ بدواً اعتبار آن را تامین، و بر طبق مقررات مندرج در قانون، ملک را خریداری و تملک نمایند ( ماده 1 لایحه قانونی ). ضرورت اجرای بموقع طرح برای امور عمومی، بایستی قبلاً به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرائی دستگاه برسد ( ماده 2 همان قانون ). و همچنین بدواً با استعلام وضع ثبتی ملک، از اداره ثبت، مالکین شناسایی شوند ( تبصره 2 ذیل ماده 2 ). پس از اعلام رسمی وجود طرح ، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن اقدام نمایند ( ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع ... ) . و برای این منظور، قبلاً بهای عادلانه اراضی را، از طریق توافق بین دستگاه اجرائی و مالک ( ماده 3 لایحه قانونی )، در غیر اینصورت از طریق جلب نظر کارشناس ( منتخب طرفین، یا دادگاه صالح ) و به نرخ روز تقویم و پرداخت نمایند ( ماده واحده و تبصره های ذیل قانون نحوه تقویم ابنیه .... ). در صورت عدم مراجعه مالک یا مالکین، و متعاقب ابلاغ کتبی یا انتشار آگهی در روزنامه یا ... ( دو مرحله نشر آگهی )، خسارت مقومه را به صندوق ثبت محل تودیع، و سپس دادستان محترم محل، سند انتقال را امضاء، و ظرف یکماه به خلع ید مالکین اقدام، و اسناد قبلی مالکین ، حسب مورد اصلاح یا ابطال، و بر اساس اسناد سند انتقال امضاء شده فوق ، سند مالکیت جدید صادر و تسلیم گردد ( ماده 8 لایحه قانونی ).

مقررات مذکور، روشن، و بدون هیچ ابهام است. اگر دستگاه اجرائی ( شهرداری ) تمام مراحل پیش گفته :

الف - تامین اعتبار ،

ب - تصویب ضرورت اجرای طرح بوسیله بالاترین مقام اجرائی ،

ج - اخذ گواهی عدم وجود اراضی ملی و دولتی به تائید ادارت ذیربط ( تبصره 1 ماده 2 لایحه ) ، د - تشخیص پلاک ثبتی و استعلام جریان ثبتی ،

ﻫ - اطلاع دادن مالک یا مالکین ازموضوع خرید و تملک ،

و - تعیین بهای ملک موضوع خرید و تملک،

ز - پرداخت یا تودیع بهای ملک ،

ح - انتقال قطعی ملک به دولت یا موسسه عمومی، ...... را اجرا ننمایند؛ به صراحت ماده 8 لایحه قانونی پیش گفته، که اشعار میدارد : " تصرف اراضی، ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله، و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی باشد ... " و نیز به استناد اصول و قواعد پیش گفته حاکم بر موضوع، ید دستگاه اجرائی، غاصبانه؛ و مقامات آن، ضمان و مسئولیت شرعی ( اخروی ) ، مدنی، کیفری و اداری دارند. و نتیجه چنین مسئولیتی، رّد عین مال مغصوب به مالک، و جبران خسارت وارده به زیان دیده، اعم از اجرت المثل و غیره است. ضمن اینکه بر خلاف استدلال مخالف ، مالکیت ذینفع به هیچ وجه منتفی نمی شود. و همچنین خصایص و اوصاف اساسی حق مالکیت، از قبیل :

الف - انحصاری بودن ( اعمال هرگونه حق تصرف، در ملک اعم از : مادی و معنوی، من جمله انتقال آن به ثالث ) ،

ب - دائمی بودن ( از ببن نرفتن آن، جز با واگذاریش بغیر، به یکی از اسباب قانونی تملک ) ؛ همچنان پابرجا و استوار است.

و لذا استدلال خلاف این، سخت با مقررات و قواعد پیش گفته، و مسلمات فقه و حقوق ما، در تغایر و تهافت است .

4 – شاید شبهه پیش آمده برای حقوقدانان در خدمت شهرداریها، ناشی از حکم مقرر قانونگذار، در ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری است. که بر اساس آن، محدودیت ناچیزی ( آن هم نه محدودیت مورد نظر آنان ) بر قاعده تسلیط وارد شده است. در این باره قابل ذکرست : برای اعمال محدویت مذکور نیز حسب تصریح قانونگذار، مقدمات واجب زیر، مورد نیاز است :

اولاً – بایستی ضرورت اجرای پروژه به تشخیص بالاترین دستگاه متولی طرح ( در مانحن فیه، وزارت کشور) برسد . چه به این ترتیب قانونگذار می خواهد : باب سوء استفاده احتمالی که امکان وجود آن در رده های پائین اجرائی محتمل است را مسدود کند .

ثانیاً – با توجه به پیشینه قانونگذاری ( ماده 9 لایحه قانونی مصوب 58 ) و متن قانون مورد نظر، لازمه امر " ضرورت " ، پذیرش امر " فوریت " نیز می باشد. و بعبارت اخری، بایستی فوریت اجرای طرح در زمان محدود و کوتاه نیز مد نظر قرار گیرد. که در ماده واحده مورد بحث، مهلت رفع ضرورت، انقضاء مدت 18 ماه، از ناحیه قانونگذار تعیین شده است .

ثالثاً – بایستی برنامه زمان بندی اجرای طرح عمومی مورد نظر، تصویب؛ و مهمتر از آن، وجود طرح مذکور اعلان ( اعلام رسمی ) شود .

رابعاً – بشرح ماعدا دستگاه اجرائی پس از اعلام رسمی وجود طرح، بایستی حداکثر ظرف مدت 18 ماه، نسبت به انجام معامله قطعی، و انتقال رسمی و پرداخت بهاء یا عوض مال، طبق قوانین پیش گفته اقدام کند .

خامساً – درصورتی که اجرای طرح، بموجب برنامه زمان بندی مصوب، به حداقل 10 سال بعد (فوریت نداشتن اجرای پروژه)، موکول شود؛ اعمال حقوق مالکانه اشخاص، نظیر احداث بنای جدید یا تعمیر یا فروش و غیره، مطلقاً از میان نرفته، و تنها تقیید و تخصیص قاعده تسلیط این است، که اگر اجرای پروژه قبل از ده سال آغاز شود، در صورت خرید و تملک ملک، مالک تنها حق مطالبه خسارات وارده بر خود از حیث هزینه های انجام شده، بابت احداث و تجدید بنا را ندارد . ملاحظه می شود، بر خلاف استدلال آنان، چنین حکمی از ناحیه قانونگذار، نه به دلیل سلب مالکیت اشخاص؛ بلکه از باب قاعده فقهی " اقدام " است. زیرا مالک، با علم به برنامه زمان بندی مصوب شهرداری، و اطلاع از اینکه زمینش در طرحی است، که نهایتاً تا 10 سال دیگر اجرا می شود، خود اقدام به ساخت و ساز، و در نتیجه باعث ورود خسارت به خود شده است .

به این ترتیب بشرح ماعدا، رابطه حقوقی میان مالکین و دستگاههای دولتی و عمومی را قانون معین کرده است. و سلب یا محدودیت مالکیت افراد، نیاز به تحصیل توافق صریح آنان، و مستلزم وقوع یک عمل حقوقی ( بیان رضا و اعلام دو اراده )، و بعبارت اخری، انجام توافق با مالک ( خریدار آخری ) و یا ایادی قبلی وی، و تنظیم قراردادی دال بر اسقاط صریح حقشان است. در غیراینصورت شهرداری ها موظف بوده، تا وفق مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی؛ حقوق مالکین را به صندوق دادگستری تودیع کنند.

تذکر – در تنظیم قسمت هایی از این مقاله از کتاب وزین و ارزشمند " مالکیت و طرح شهری " تالیف آقایان حسین مفرحی و مهندس عباسعلی فلیق – چاپ اول زمستان 76 انتشارات مرسل بهره فراوان برده شده است .