چه بگویم ؟     (حقوقی، ادبی و اجتماعی)

شاخه اصلي : حقوق مدنی

شاخه فرعي : عقد اجاره محل کسب

موضوع : تغيير شغل

پرسش :

در سند اجاره و سرقفلي مغازه اینجانب مورد اجاره، ( يک عدد دکان واقع در خیابان... ) معرفی شده است و برغم تصريح ساير شروط لازم و متعارف، از قبيل سلب حق انتقال مورد اجاره بدون اذن موجر، و غيره؛ درمورد ايجار دکان براي شغلي خاص و معين، و همچنين منع تغيير " نحوه استفاده " يا " تغيير شغل " از ناحيه مستاجر، سکوت اختيار شده است. سه ماه پس از تنظیم سند اجاره بمنظور صدور جواز کسب خرازی و بنا به درخواست شهرداري ( روال جاري آنزمان ) به مالک مراجعه و ایشان نامه ای عنوان شهرداری تنظیم که باز کردن خرازی در مورد اجاره بلا اشکال است. اینک ورثه مالک به استناد نامه مذکور و نیز عبارات : (بابت يک دربند مغازه خرازی) مذکوره در چند قبض رسيد اجاره بها، ادعا کرده اند که این دکان برای شغل خرازی بوده و من تغییر شعل (خوار و بار فروشی ) داده ام. لطفاً دقیقاً نحوه دفاع و حقوق مرا اعلام کنید. ( از خواننده محترم از اینکه میل ایشان را کوتاه و خلاصه کرده ام پوزش می خواهم )

پاسخ آقای محمود سرکاشی :

1 - شق 7 از ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 56 گوید: " ... هرگاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شده و مستاجر بدون رضاي موجر شغل خود را تغيير دهد ... موجر مي تواند حسب مورد صدور حکم فسخ يا تخليه را از دادگاه درخواست کند ... " و بند ثانياً ماده 490 قانون مدني، مستاجر را مکلف نموده است : عين مستاجره را براي همان مصرفي که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعيين، در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط مي شود، استعمال نمايد ... و مادتين 491 و 492 قانون مدني نيز احکام مشابه در اين مورد مقرر داشته است. از مجموع مقررات مذکور، و نيز دکترين ( نظر علمای حقوق)، و همچنين رويه قضايي، چنين بدست مي آيد که :

یکم – مستاجر و صاحب سرقفلي محل، بعنوان َمالک منافع، حق هرگونه استفاده متعارف از مورد اجاره را داراست مگر اينکه در سند اجاره شرط خلاف آن شده باشد .

دوم – در صورت تصريح به منع در قرارداد، تصرفات مستاجر زماني حق فسخ يا اقدام قضائي ديگر به موجر ميدهد، که منفعت اشاره شده در نظر طرفين واجد خصوصيتي باشد، که با تغيير آن، بتوان گفت مورد اجاره بر خلاف منظور طرفين مورد استفاده واقع شده است . و بعبارت دیگر مستاجر مرتکب تعدي يا تفريطي شده باشد، وگرنه بتصريح قسمت اخير شق 7 از ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 56 ،حتي اگر تغيير نوع کار مستاجر به شغل جديد عرفاً مشابه گذشته بوده، بنحويکه باعث ضرر موجر نشود، آن بلااشکال است .

2 – چون در سند اجاره و سرقفلي اوليه ملک، درمورد ايجار دکان براي شغلي خاص و معين، و همچنين منع تغيير " نحوه استفاده " يا " تغيير شغل " از ناحيه مستاجر، سکوت شده است. لذا بنابراصل چون با وقوع عقد اجاره و انتقال سرقفلي، منافع مورد اجاره به شما انتقال يافته است، حق داشته و دارید که بنابر علقه و خواست خود، هرگونه استفاده متعارف از محل بعمل آورید. و اعلام اراده متعاملين در هنگام وقوع عقد و شرط ضمن عقد اجاره، معتبر است . در حاليکه بنا به شرحی که داده اید ، دکان براي شغلي خاص و معين، اجاره داده نشده است و اعلاميات مرحوم به شهرداري ، اظهارات موجر تلقی می شود و نميتواند عليه شما که دخالتي در تنظيم سند ابرازی نداشته ، سنديت داشته باشد . مضاف بر اينکه اسقاط حق ( تغيير شغل ) نياز به تصريح دارد و چنین سندی بدلالت متن و انگیزه انشا نمی تواند مفاداً دلالتي بر ادعای ورثه باشد . زیرا با توجه به عادي بودن سند اجاره و سرقفلي، چنين اعلامي به شهرداري، ظاهراً بروال جاري آنزمان بمنظور صدور جواز کسب شما براي شغل خرازی است و اين به خودي خود، ارتباطي به شرط ضمن عقد ندارد . به همان قياس ذکر عبارات آمده در قبض های رسيد اجاره بها، بمنظور توصيف دين (مربوط به مغازه خاص) است و لذا هيچيک از دو سند اشاره شده شما دلالت بر مدعاي ورثه موجر ندارد

نوشته : محمد مهدی حسنی