چه بگویم ؟     (حقوقی، ادبی و اجتماعی)

پرسش و پاسخ حقوقي 43 - دستور تخلیه محل تجاری

شاخه اصلي : حقوق مدنی و آیین دادرسی مدنی

شاخه فرعي : اجاره محل تجاری (قانون حاکم بر روابط تجاری دکاکین) و دستور تخلیه محل تجاری و صلاحیت شورای حل اختلاف در این باره

پرسش :

آقای س. مختصراً فرموده اند: موجر و مالک دکان متصرفی اینجانب، با پنهان کردن اسناد اجاري قبلي و تنها به استناد آخرين سند اجاره دستور تخليه دکان من را درخواست مي کند. شوراي حل اختلاف مطابق روال اين قبيل رسيدگي ها با احراز رابطه استيجاري و مالکيت خواهان و نيز شرايط ظاهري قرار داد، بلافاصله دستور تخليه محل را صادر مي کند. در مرحله اجرا بنده از ماوقع مطلع و با طرح اين ادعا که از سال 1369 در محل به کسب مشغول و مالک منافع و حق کسب و بيشه و تجارت محل هستم و اصولاً موضوع تابع قانون مصوّب 56 است؛ به دستور صادره معترض مي شوم. قاضی شورا به موضوع رسیدگی و با این استدلال که شوراي حل اختلاف صالح به رسيدگي است زيرا قانون تشخيص اين موضوع را بر عهده خود مرجع نهاده و همچنین تداوم رابطه استيجاري طرفين بطور مستمر و لاینقطع نبوده و دفاع موجر مبني بر تسويه حساب و سلب حق هرگونه اعتراض مستاجر در ظهر آخرین قرارداد (اقرار بنده به اینکه به تمام حقوقات متصوره، فرضيه، عينيه، حکميه و شرعيه خود رسيده و هرگونه ادعايي ديگر بعنوان حق کسب و بيشه و تجارت را از خودسلب می کنم) مقرون به صحت است، اعتراض من را رد کرده و در آخر به استناد ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 و مواد 17 و 18 و 19 و 20 آئين نامه اجرائي قانون مذکور آورده است چنانچه مستاجر مدعي دارا بودن حق کسب و پيشه است به مراجع صلاحتدار مراجعه کند. به این ترتیب بلافاصله ملک تخلیه و تحویل موجر شد. آیا رسیدگی صورت گرفته قانونی است یا خیر و من راهی دارم ؟

پاسخ :

1- با توجه به شروع روابط استیجاری ( سال 1369 ) و تداوم آن، حسب مقررات مواد 1 و 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 ، دکان متصرفی شما از شمول قانون مذکور خارج و تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 است.

2 - صدور دستور تخليه با توجه به حساسيت موضوع، خلاف اصل و استثنائي بودن حکم قانون گذار و تقابل آن با حقوق مکتسبه افراد، عدم رسيدگي قضائي و طبع اداري آن، به نحوي است که مجربّ ترین و قديمي ترين قضات حقوقي کار کشور ما در برخورد با چنين موضوعي جانب احتياط را رعايت و با مشاهده کمترين ايراد و اشکال از قبيل عدم رعايت شرايط شکلي، ادعاي متقابل مستاجر ( به ویژه اینکه ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر 1356 در مورد مستند بودن ابراز سند عادي در روابط اجاري ، ناسخ و مخصص مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت است، و موارد مشمول قانون را محل هايي ذکر نموده که : نسبت به آن سند رسمي يا عادي تنظيم شده يا نشده باشد...) موضوع را ترک و طرفين را دلالت به طرح دادخواست حقوقي می نمايند، خاصه در اینجا که عدم صلاحيت شوراي حل اختلاف، قوز بالا قوزست. بنابراین در فرض سوال، با توجه به عدم صلاحيت ذاتي شورا و همچنين قانون حاکم بر موضوع، شورا وظیفه داشته، بلافاصله اجراي حکم را متوقف و موجر را ارشاد کرده تا به طريق قانوني (راه هاي آمده در مواد 14 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56) از طريق محکمه صالح اقدام کند.

3 - درست است که حسب ماده 26 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 21/1/79 مجلس شوراي اسلامي تشخيص صلاحيت يا عدم صلاحيت دادگاه نسبت به دعوايي که به آن رجوع شده با همان دادگاه است، ليکن بلاترديد احراز اين موضوع، دلبخواه و سليقه اي نيست، بلکه چنين تشخيصي، بايستي متکي به قواعد آمره و اصول حاکم بر صلاحيت در مقررات قانوني باشد و به ديگر سخن، فعال مايريد و مبسوط اليد بودن قاضي و دادرس در نظام قانوني ما پذيرفته نشده است و چنين استدلالي نوعي مصادره به مطلوب (سفسطه منطقي) است. زيرا درست است که مطابق بند 2 ماده 11 قانون جديد التصويب شوراهاي حل اختلاف، رسيدگي به کليه دعاوي مربوط به تخليه عين مستاجره، در صلاحيت شوراي حل اختلاف است، ليکن با تقييد آمده در آخر حکم قانونگذار، صراحتاً دعاوي مربوط به سرقفلي و حق کسب و بيشه استثناء شده است. از اين رو هرگاه موضوع درخواست تخليه ملک تجاري مربوط به محل اجاره هاي مشمول قانون سال 1356 و يا حتي قوانين بعدي - که موضوع سرقفلي و يا حق کسب و پيشه و تجارت آن مورد اختلاف است- باشد، رسیدگی در صلاحیت شوراي حل اختلاف نیست و نهاد مزبور مطلقاً حق ورود به ماهيت را ندارد.

4 - ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب۱۳۵۶ به عنوان يکي از مهم ترين قاعده امري قانون موصوف، اشعار مي دارد : "كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين به منظورجلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات دردادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد." بنابراين استناد موجر به شرط لزوم تخلیه و تسويه حساب در پایان مدت اجاره و سلب حق هرگونه اعتراض مستاجر در ظهر آخرین قرارداد، خلاف مقررات امري پيش گفته است.

5 - ارشاد آخر آمده در تصمیم شورا نیز بديع، شاذ و بر خلاف قانون است و مرجع فضایی مذکور حق ندارد با انجام رسيدگي غير ترافعي اشاره شده، مستاجر قانوني دکان و صاحب حق کسب و پيشه و تجارت محل را که بر حسب مقررات حمايتي قانون حاکم بر موضوع، هيچگاه رابطه حقوقي ميان وي و مالکيت منافع (جز طرق سخت و استثنايي احصاء شده در مواد 14 و 15 قانون مصوب 56) قطع نميشود، از تصرفات قانوني وي منع کند و او را دکان بيرون اندازد و سپس ارشادش کند که حق کسب و پيشه و تجارت خود را از دادگاه صالح ديگر مطالبه نماید ؟؟!!! و

همچنین بر خلاف استلال شورا، موضوع منصرف از حکم ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 و مواد 17 و 18 و 19 و 20 آئين نامه اجرائي قانون مذکور مي باشد . زيرا توجهاً به عموم و اطلاق مواد 1 تا 5 و 11 قانون از نظر تصريح به عدم شمول قانون به اماکن استيجاري قبل از تصويب قانون، موضوع احکام مقررات مذکور شکاياتي نظير : ادعاي عدم اصالت سند يا تمديد اجاره يا اختلاف در مورد استرداد وديعه و ميزان آن و .... مي باشد و موارد شکايت مذکور مطلقا به اماکن استيجاري مشمول قانون سال 56 ارتباطي ندارد. بنابراین تصمیمات موصوف خلاف قانون و اجتهاد در مقابل نصّ و تخلف روشن از مقررات امري است،

6 - با توجه به اینکه دستور تخليه ماهيتاً نه حکم و نه حتي قرار است، بلکه آن، مقوله اي اداري – بي رعايت مقررات دادرسي و شکلي – و بي کمترين رسيدگي قضائي است، لذا از شمول قواعدي چون "فراغ دادرس" و "اعتبار امر مختومه بها" خارج است و اصلاح دستور و همچنين عدول از آن، هرگاه ناشي از اشتباه و تسامح باشد، نه جايز قانوني و بلامانع، بلکه تکليف قانوني تلقي مي شود. لذا به شما توصیه می شود از طریق مراجع انتظامی (نظیر دادسرای انتظامی قضات) و مراجع نظارتی و اداری (مانند رییس کل دادگستری و معاون او در امور شوراهای حل اختلاف استان)، موضوع را پی گیری تا حق شما احقاق شود. موفق باشید.