چه بگویم ؟     (حقوقی، ادبی و اجتماعی)

     اجتهاد در مقابل نص

                      (نقد یک رویه - اخذ هزینه دادرسیِ بیش از میزان قانونی )

           نوشته مهدی محمد حسینیان (وکیل پایه یک دادگستری)

چکیده :

با وجود آنکه به دلالت نص صریح شق "د" بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، در دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول، بهای خواسته از نقطه نظر صلاحیت همان است که خواهان در دادخواست آورده و از حیث هزینه دادرسی باید بر اساس ارزش معاملاتی دریافت شود و ارزش معاملاتی املاک جز آنچه در ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم تعریف و مرجع تقویم آن نیز معین شده، نمی‌باشد با این حال تعداد نادری از قضات محترم دادگاه‌ها – و به تأسی از ایشان بعضی از مدیران محترم دفاتر- با داعیه احقاق حقوق دولتی، عدالت معاوضی و یا جلوگیری از تقلب نسبت به قانون!، امر به وصول هزینه دادرسیِ این دعاوی بر مأخذی بیش از ارزش معاملاتی می‌نمایند که نه تنها مغایر نص است بلکه حتی در صورت پافشاری و اصرار بر این رویه، در صورت اجتماع سایر ارکان، به حکم ماده 600 قانون مجازات اسلامی، واجد وصف مجرمانه و مستوجب مجازات تعزیری نیز می‌تواند باشد.

واژگان کلیدی : هزینه دادرسی، دعوی مالی، مال غیر منقول، بهای خواسته، ارزش معاملاتی

1 - هزینه دادرسی :

آن چنانکه ماده 502 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب اشعار می‌دارد : «عبارتست از هزينه اي كه خواهان باید به هنگام تقدیم دادخواست، بابت برگهای تقدیمی به دادگاه و نیز قرارها و احکام بپردازد.»

برابر ماده ۵۰۳ همان قانون : «هزینه‌ی دادخواست كتبي يا شفاهي اعم از دادخواست بدوي و اعتراض به حكم غيابي و متقابل و ورود و جلب ثالث و دادخواست تجديدنظر و فرجام و اعاده‌ی دادرسي و هزینه‌ی وكالتنامه و برگهاي اجرايي و غيره همان است كه در ماده ۳ قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب ۱۳۷۳ و يا ساير قوانين تعيين شده است كه به صورت الصاق و ابطال تمبر يا واريز وجه به حساب خزانه پرداخت می‌گردد. »

2 - دعوی مالی :

هرگاه خواسته در عرف مال باشد یا اگر نباشد چیزی باشد که مقصود بالذات از نظر خواهان، توقع وصول مال از خواستن آن در بین باشد، آن را خواسته مالی گویند و خواسته ای که نه مال باشد و نه بالاصاله توقع وصول به مال از خواستن آن در بین باشد را خواسته غیرمالی گویند. (جعفری لنگرودی،1377،255).

در تعریفی دیگر نیز، آقای جلال‌الدین مدنی در کتاب آیین دادرسی مدنی جلد اول می‌گوید : «در دعاوی مالی مستقیماً مالی طلب می‌شود اعم از اینکه قابل ارزیابی باشد یا نباشد ولی در دعوای غیر مالی مستقیماً مالی مورد مطالبه نیست بلکه حقیقت، مطلبی است که ممکن است نفع مالی و یا معنوی هم از آن حاصل شود. »

بدین ترتیب اگرچه در تعریف دعوی مالی اختلاف است، اما برای تشخیص آن می‌توان از ملاک زیر استفاده کرد : «دعوی مالی دعوایی است که هدف طرح کننده آن (خواهان) بدست آوردن مال باشد. مثلاً در دعوای مطالبه وجه سفته بدست آوردن وجه آن منظور است ولی در دعوای غیرمالی هدف خواهان مستقیماً بدست آوردن مال نیست گرچه ممکن است دارای آثار مالی هم باشد. مثلاً زنی که دعوای اثبات زوجیت طرح می‌کند، در صورت برنده شدن در دعوا به واسطه این حکم می‌تواند از شوهرش تقاضای نفقه هم بکند. »

3 - مال غیر منقول :

در فقه، برای مال اقسامی برشمرده شده که عبارتند از:

3 – 1 – عین : مالی که در عالم خارج قابل لمس می‌باشد.

3 – 2 – منفعت : مالی تدریجی الحصول در فرایند زمان، که گاهی به محض ایجاد از بین می‌رود و گاهی نیز به عین تبدیل می‌شود مانند منافع ساختمان مسکونی در قرارداد اجاره و میوه درختان در قرارداد اجاره باغ.

3 – 3 – دین : چیزی است بر عهده کسی که آن کس را ملتزم به ایفاء آن می‌سازد. ما فی الذمه را به اعتبار دائن و بستانکار، طلب و به اعتبار مدیون و بدهکار دین می‌گویند.

3 - 4 - حق مالی : حقی است که شخص نسبت به مال پیدا می‌نماید و دارای ارزش اقتصادی بوده و موضوع معاوضه و داد و ستد قرار می‌گیرد.

3 – 5 - حق عینی : حقی است که شخص به عین مال پیدا می‌نماید مثل حق مالکیت، حق ارتفاق و حق انتفاع، حق وثیقه، حق تحجیر و حق شفعه.

3 – 6 - حق دینی : حقی است که شخص بر شخص دیگری پیدا می‌کند و دارنده این حق می‌تواند شخص دیگر را ملزم به انجام فعل و یا ترک فعل نماید.

3 – 7 - حق غیر عینی : حقی است که بر عین مال نیست لکن دارای ارزش اقتصادی است مانند خیارات در معاملات.

از جمله خصوصیات حقوق مالی این است که قابل انتقال، اسقاط و اعراض می‌باشند.

در ماده 11 قانون مدنی ایران اموال به منقول و غیر منقول تقسیم شده و بنا به تعریف ماده 12 این قانون، مال غیر منقول مالی است که نتوان آن را جابه‌جا کرد به نحوی که در صورت جا به جایی یا به خود مال و یا به محل آن آسیب وارد می‌شود. فرد اجلای مال غیر منقول عبارتست از اراضی، ابنیه و آسیا و هر چیزی که در بنا منصوب است و عرفاً جزء بنا محسوب می‌شود (ماده 13 قانون مدنی).

به حکم مادتین 15 و 16 همان قانون، قانون‌گذار ثمره و حاصل را نیز مادامی که چیده یا درو نشده و هنوز بر روی درخت یا بر روی زمین زراعی می‌باشد و مطلق اشجار و شاخه های آن و نهال و قلمه را مادامی که بریده و کنده نشده باشد، غیر منقول معرفی می‌کند.

به موجب ماده 18 قانون مدنی، حق انتفاع از اشیاءِ غیر منقوله مانند حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر از قبیل حق العبور و حق المجری و دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیر منقول اعلام شده است.

همچنین وفق ماده 22 قانون مذکور، مصالح بنایی از قبیل سنگ و آجر و غیره مادامی که در بنا به کار رفته و جدا نشده، داخل در غیر منقول است.

4 - بهای خواسته :

مطابق ‌ماده 61 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب، بهاي خواسته از نظر هزينه دادرسي و امكان تجديدنظرخواهي همان مبلغي است كه در دادخواست قيد شده، مگر اين كه قانون‌ ترتيب ديگري معين كرده باشد. شق "د" بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و ... مصوب 1373 ترتیب دیگری را برای محاسبه و وصول هزینه دادرسی دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول مقرر داشته آنجا که آمرانه، "ارزش معاملاتی" - و نه بهای خواسته - را مأخذ قرار داده است.

البته ترتیب تعیین بهای خواسته نیز در ماده 62 قانون آیین دادرسی مدنی معین و معلوم است :

« 1 - اگر خواسته پول رايج ايران باشد، بهاي آن عبارت است از مبلغ مورد مطالبه، و اگر پول خارجي باشد، ارزيابي آن به نرخ رسمي بانك مركزي ‌جمهوري اسلامي ايران در تاريخ تقديم دادخواست بهاي خواسته محسوب می‌شود.»

2 - در دعواي چند خواهان كه هر يك قسمتي از كل را مطالبه مي‌نمايد بهاي خواسته مساوي است با حاصل جمع تمام قسمتهايي كه مطالبه ‌مي‌شود.

3 - در دعاوي راجع به منافع و حقوقي كه بايد در مواعد معين استيفا و يا پرداخت شود، بهاي خواسته عبارت است از حاصل جمع تمام اقساط و ‌منافعي كه خواهان خود را ذي‌حق در مطالبه آن مي‌داند.‌ در صورتي كه حق ‌نامبرده محدود به زمان معين نبوده و يا مادام‌العمر باشد بهاي خواسته مساوي است با حاصل جمع منافع ده سال يا آنچه را كه ظرف‌ ده سال بايد استيفا كند.

4 - در دعاوي راجع به اموال، بهاي خواسته مبلغي است كه خواهان در دادخواست معين كرده و خوانده تا اولين جلسه دادرسي به‌ آن ايراد و يا ‌اعتراض نكرده مگر اينكه قانون ترتيب ديگري معين كرده باشد. »

‌و بالاخره در ماده 63 همان قانون - که ناظر به بند 4 ماده 62 پیش گفته است – مقرر شده : «چنانچه نسبت به بهاي خواسته بين اصحاب دعوا اختلاف حاصل شود و اختلاف مؤثر در مراحل بعدي رسيدگي باشد، دادگاه قبل از ‌شروع رسيدگي با جلب نظر كارشناس، بهاي خواسته را تعيين خواهد كرد. »

بالنتیجه در دعاوی مالی راجع به اموال غیر منقول – به استثناء دعاوی مشمول بند 3 ماده 62 قانون فوق‌الذکر- اصل بر اختیار خواهان در تعیین بهای خواسته است و این اختیار صرفاً با حق ایراد و اعتراض خوانده تا اولین جلسه دادرسی مقید شده و لا غیر، آن هم مشروط بدان که اختلاف مؤثر در مراحل بعدی رسیدگی باشد.

5 - ارزش معاملاتی :

5 – 1 - به حکم ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال 1366، ارزش معاملاتی املاک که در بعضی قوانین از آن به قیمت معاملاتی، ارزش منطقه ای و یا قیمت منطقه ای و گاهی قیمت منطقه بندی یاد شده، همان است که از سوی کمیسیون تقویم املاك متشکل از هفت عضو - در تهران مرکب از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه هاي مسکن و شهرسازي، جهاد کشاورزي و سازمان ثبت اسناد و املاك و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاك به معرفی شوراي شهر و در شهرستانها متشکل از مدیران کل یا رؤساي ادارات امور مالیاتی، مسکن و شهرسازي، جهاد کشاورزي و ثبت اسناد و املاك و یا نمایندگان آنها و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاك به معرفی شوراي شهر (و در بخش و روستاهاي تابعه، به معرفی شوراي بخش) - تعیین می‌گردد.

این کمیسیون که سالی یک‌بار تشکیل می‌شود مکلف است :

الف: قیمت اراضی شهري را با توجه به آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده و موقعیت جغرافیایی (شبکه بندي زمین، نوع خاك و خدمات تحت‌الارضی و آب و هوا و ارتفاع) و وضعیت حقوقی (مشاع بودن، نوع مالکیت از لحاظ جاري بودن یا داشتن دفترچه مالکیت و استیجاري بودن) و خدمات شهري (آب، برق، تلفن، گاز، بهداشت، آموزش و پرورش، شبکۀ حمل و نقل شهري و سایر خدمات) و میزان مساحت و تراکم جمعیت و تراکم ساخت و موقعیت ملک از لحاظ قرار داشتن در مناطق تجاري و صنعتی و مسکونی و آموزشی و یا مختلط و به طور کلی نوع کاربري اراضی و دسترسی‌ها به فضاي سبز و مراکز خرید و کیفیت شوارع از نظر حمل و نقل و عبور و مرور؛

ب : قیمت زمین‌های کشاورزي و روستایی را علاوه بر رعایت موارد مذکور در بند (الف) فوق، فاصله تا شهر، نوع محصول و قیمت آنها، نوع خاك و میزان آب و داشتن قابلیت براي کشت مکانیزه و وضعیت طبیعی زمین و داشتن جاده و نوع جاده و فاصله تا جاده هاي اصلی و مواردي که مالکین عرصه و اعیان و اشجار باغات متفاوت باشند؛

ج : قیمت ساختمان را با توجه به نوع مصالح (اسکلت فلزي یا بتون‌آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاري، اداري، آموزشی، بهداشتی و خدماتی و غیره) و نوع مالکیت از نظر عرصه و اعیان، تعیین نماید.

ارزش معاملاتی تعیین شده پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاك لازم‌الاجرا بوده و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.

بدیهی ست مصوبات این کمیسیون قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

5 – 2 - ارزش معاملاتی املاک که به ترتیب فوق تقویم می‌گردد، به حکم قانون‌گذار، در موارد ذیل به عنوان مأخذ وصول حقوق دولتی اعلام شده است :

- حق الثبت ملک در دفتر املاک موضوع مواد 11، 12 و 119 قانون ثبت اسناد و املاک (بند س ماده 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 )؛

- حق الثبت معاملات و انتقالات موضوع ماده 1 قانون وصول ... در مورد املاک (بند ع ماده 1 همان قانون)؛

- دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول (شق د بند 12 ماده 3 همان قانون)؛

- مالیات بر ارثیه غیر منقول (ماده 32 قانون مالیات‌های مستقیم)؛

- مالیات اجاره داری املاک (تبصره 2 ماده 54 همان قانون)؛

- مالیات نقل و انتقال قطعی املاک (ماده 59 همان قانون)؛

- مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمانهای نوساز (ماده 77 همان قانون)؛

- مالیات بر درآمد اتفاقی اعم از آنکه بلاعوض، ناشی از معاملات محاباتی، جایزه و غیر آن باشد در مورد املاک (مادتین 119 و 120 همان قانون)؛

- حق التفکیک املاک (ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک) و ...

در مطالعه تاریخی قوانین به موارد دیگری از این دست بر می‌خوریم که صرف‌نظر از اعتبار یا نسخ قوانین مربوطه، جهت اطلاع از سابقه ذکر می‌شوند :

_ آیین نامه اجرایی ماده 6 قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها مصوب 1352؛

- قانون معاملات زمین مصوب 1354؛

- قانون تثبیت نسبی بهای زمین و جلوگیری از افزایش نامتناسب آن مصوب 1357؛

- آیین نامه اجرایی تبصره ماده یک قانون قرارداد اجاره املاک و اموال موقوفه و تجدید انتخاب متولیان اماکن متبرکه مذهبی و مساجد مصوب 1358؛

- آیین نامه اجرایی ماده 14 قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی مصوب 1358؛

- لایحه قانونی نحوه محاسبه هزینه های بالاسری و خدمات آماده سازی زمین و تأسیسات زیربنایی اراضی واگذاری از طرف سازمان عمران اراضی شهری مصوب 1359؛

- قانون اراضی شهری مصوب 1360؛

- تصویب نامه در خصوص تعیین قیمت منطقه ای اراضی و املاک مبنای عوارض نوسازی مصوب 1362؛

- قانون واگذاری زمین‌های بایر و دایر که بعد از انقلاب بصورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب 1365؛

- آیین نامه اجرایی قانون فروش خانه های سازمانی مصوب 1366؛

- قانون زمین شهری مصوب 1366؛

- قانون مالیات تعاون ملی برای بازسازی مصوب 1367؛

- آیین نامه اجرایی قانون اصلاح مواد یک، دو و سه قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1371؛

- آیین نامه اجرایی تبصره 5 ماده 34 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب 1375؛

- آیین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک مصوب 1378؛

- ماده 108 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مصوب 1379؛

- دستورالعمل ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرحهای کشاورزی تولیدی و غیر کشاورزی مصوب 1387؛

- تصویب نامه در خصوص نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل، زمین، واحد مسکونی، تجاری، اداری و ... توسط اشخاص بیش از دو بار در سال مشمول قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1388؛

- قانون اصلاح بعضی از مواد قانون دعاوی اشخاص علیه دولت راجع به املاک و الحاق چند ماده به قانون مذکور؛

5 – 3 – مطابق تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری (اصلاحی 1/7/1358 )، مأخذ محاسبه جرایم تخلفات مصرح در این ماده که عبارتند از ساخت اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی، تجارتی، صنعتی و اداری و از بین بردن فضای پارکینگ، آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان مصوب انجمن شهر است که سالی یک‌بار قابل تجدید نظر می‌باشد.

5 – 4 – برابر آراء صادره از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، دیوان محاسبات کشور و شورای عالی قضایی، هر کجا از این معیار انحرافی صورت پذیرفته، به علت مغایرت با نصوص صریح قانونی از آن رفع اثر بعمل‌آمده است :

5 – 4 – 1 - رأی شماره 145-15/2/1382 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در کلاسه 80/362

مقدمه : شاکي (آقاي عليرضا شجاعي فرد) طي دادخواست تقديمي اعلام داشته : «قانون‌گذار در بند الف ماده يک قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب 1373، ضمن اصلاح ماده 123 قانون ثبت و همچنين اصلاح بند الف تبصره 90 قانون بودجه سال 1362، تعرفه ثبت اسناد تا 40 ميليون ريال را 30 در هزار و مازاد بر 40 ميليون ريال را 50 در هزار تعيين نموده و در بند ع همان ماده مبناي وصول حق الثبت در مورد املاک، ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادي و دارايي تعيين شده است. همچنين در قسمت اخير بند ب از رديف 12 ماده 3 قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين، در دعاوي مالي غیر منقول و خلع يد از اعيان غیر منقول، هزينه دادرسي را مطابق ارزش معاملاتي هر منطقه تعيين نموده است؛ لذا مشخص است که هدف قانون‌گذار در تعيين ارزش منطقه بندي مبنا قرار دادن محاسبه حقوق دولتي و هزينه دادرسي و حق الثبت تنظيم اسناد و حتي وصول ماليات نقل و انتقال املاک و سرقفلي بوده است کما اينکه وفق ماده 8 و 11 اصلاح قانون مالیات‌های مستقيم مصوب 1371، مبناي وصول ماليات نقل و انتقال املاک و سرقفلي، ارزش معاملاتي و ارزش واگذاري محل می‌باشد. کانون سردفتران و دفتر یاران طي بند 3 بخشنامه شماره 37097/10 مورخ 25/11/1379 و برخلاف مواد قانونی مذکور و به استناد بخشنامه شماره 10687/34 مورخ 28/10/1379 اداره کل امور اسناد و سردفتران اعلام نموده که، مبناي وصول حق الثبت، مبلغ مندرج در حکم يا مبايعه نامه و يا ارزيابي که مورد حکم واقع شده می‌باشد مگر اينکه اين مبلغ کمتر از قيمت منطقه بندي باشد که در آن صورت مبناي وصول حق الثبت قيمت منطقه بندي خواهد بود. بديهي است چنانچه هدف قانون‌گذار، تعيين حداقل قيمت منطقه بندي جهت وصول حق الثبت در اسناد و معاملات می‌بود صراحتاً در متن بند (ع) ماده يک قانون فوق تصريح می‌شد کما اينکه در بند (س) همان قانون در مورد ثبت ملک در دفتر املاک، ملاک محاسبه حق الثبت (حداقل) قيمت منطقه بندي تعيين شده است؛ لذا با توجه به بخشنامه فوق‌الذکر کانون سردفتران، چنانچه خريدار ملکي پس از طي مراحل و صرف وقت موفق به اخذ رأي از دادگاه مبني بر الزام به تنظيم سند رسمي گردد، مبالغ سنگيني به عنوان حق الثبت تنظيم سند بايد بپردازد که اين مجازات ديگري است که بر اثر تخلف فروشنده بايد خريدار تحمل نمايد، لذا چون تفسير قانون از وظايف مجلس شوراي اسلامي است و بخشنامه کانون سردفتران حتي با تأييد و موافقت سازمان ثبت فاقد وجهه قانوني است و در هر صورت با درج هر مبلغي در سند و با توجه به بند (ع) ماده يک قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب 1373، حق الثبت اسناد بايد طبق ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت دارايي محاسبه و اخذ شود. استدعاي لغو بند ب دستورالعمل اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت را دارد. »

مدير کل دفتر حقوقي و امور بین‌الملل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به شکايت مذکور طي نامه شماره 9454/11 مورخ 15/1/1381 مبادرت به ارسال تصوير نامه شماره 13277/34 مورخ 29/11/1380 اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نموده است. در اين نامه آمده، بند (ع) ماده يک قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب 28/12/1373 بصورت کلي و بطور معمول بيان شده و در حال حاضر هم بر طبق آن عمل می‌شود لکن در مواردي که موضوع را خارج از حکم بند مزبور قرار می‌دهد، «اصول کلی» ماده 123 قانون ثبت و بند الف ماده يک قانون فوق‌الذکر حاکم است. بدين توضيح : در مواقعي که قيمت ملک، در حکم دادگاه (بر اساس مبايعه نامه) و يا بر اساس ارزيابي و مزايده (با تنظيم صورت مجلس) و يا بر طبق محتويات پرونده و با تجويز قانوني حسب مورد مشخص گرديده، ناديده گرفتن اين قيمت بر خلاف قانون اجراي احکام مدني و قانون ثبت و قانون مدني و آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء است. با التفات به مراتب نظريه مورخ 23/7/1379 مديران و مشاوران سازمان ثبت (که مستند صدور بخشنامه شماره 37097-10 مورخ 27/11/1379 کانون سردفتران و دفتر یاران قرار گرفته) نه تنها در جهت عدل و انصاف صورت گرفته، بلکه نظر مزبور در جهت اجراي صحيح قانون و جلوگيري از تضييع حقوق دولت و صدور دستورالعمل واحد بوده است در نتیجه موردي براي تقديم دادخواست شاکي نمی‌باشد.

هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در تاريخ فوق به رياست حجت الاسلام والمسلمين دري نجف آبادي و با حضور روساي شعب بدوي و روسا و مستشاران شعب تجديدنظر تشکيل و پس از بحث و بررسي و انجام مشاوره با اکثريت آراء به شرح آتي مبادرت به صدور راي می‌نماید :

«به صراحت بند (ع) ماده يک قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب 1373، مبناي وصول حق الثبت اسناد در مورد املاک، ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادي و دارايي تعيين شده است. بنابراین بند ب بخشنامه شماره 10687/34 مورخ 28/10/1379 اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که مبناي وصول حق الثبت را مبلغ مندرج در حکم يا مبايعه نامه و يا ارزيابي، مورد حکم قرار داده است مخالف حکم صريح مقنن و خارج از حدود اختيارات مرجع مذکور در وضع مقررات دولتي تشخيص داده می‌شود و به استناد قسمت دوم ماده 25 قانون ديوان عدالت اداري ابطال می‌گردد. »

5 – 4 – 2 - رأی شماره 145 مورخ 15/4/1382 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در کلاسه 80/362

«به صراحت بند (ع) ماده یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373، مبنای وصول حق الثبت اسناد در مورد املاک، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین شده است بنابراین بند «ب» بخشنامه شماره 10687/34 مورخ 28/10/79 اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که مبنای وصول حق الثبت را مبلغ مندرج در حکم یا مبایعه نامه و یا ارزیابی مورد حکم قرار داده است، مخالف حکم صریح مقنن و خارج از حدود اختیارات مرجع مذکور در وضع مقررات دولتی تشخیص داده می‌شود و به استناد قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌گردد. »

5 – 4 - 3 - رأی شماره 34 مورخ 9/10/1364 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در کلاسه 62/63

« ... چون مفاد بخشنامه شماره 29/219/3726 مورخ 16/2/1361 وزارت امور اقتصادی و دارایی (جهت یکنواخت کردن قیمت‌های منطقه ای) با وجود تبصره 2 ماده 23 قانون مالیات‌های مستقیم در مورد وظایف کمیسیون تقویم املاک وضع ضابطه نموده و از محدوده اجرایی خارج و مبادرت به قانون‌گذاری کرده است لذا صدور این بخشنامه یا دستورالعمل مخالف صریح تبصره 2 ماده 23 قانون فوق الاشعار و خارج از صلاحیت مقامات اجرایی می‌باشد. مستنداً به ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری، بخشنامه یا دستورالعمل مزبور ابطال می‌گردد. »

5 – 4 – 4 - رأی شماره 75877/1- 28/12/1374 هیأت عمومی دیوان محاسبات کشور

«از آنجا که در ماده 11 اصلاحی موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 3/12/1366 تصویب شده در تاریخ 7/2/1371، نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و همچنین حق واگذاری محل به مأخذ ارزش معاملاتی حق واگذاری محل در تاریخ انتقال از طرف مالکین عین یا صاحبان حق، به شرح ذکر شده در ماده مذکور مشمول مالیات می‌باشد بنا بر این در یافتی فروشنده از محل نقل و انتقال قطعی املاک (حتی در مواردی که طرف معامله دستگاه‌های دولتی باشند) ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات نمی‌باشد. »

5 – 4 – 5 - رأی شماره 210- 2/4/1387 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در کلاسه 87/135

« ... همان طور که در رأی وحدت رویه شماره 42-25/2/1378 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نیز تصریح شده است، ماده صد قانون شهرداری و تبصره های آن به ویژه در قسمت اخیر تبصره 11 ماده مزبور در باب جواز تجدیدنظر در میزان ارزش معاملاتی ساختمان در هر سال و اصول مسلم حقوقی، مفید لزوم تعیین جریمه تخلفات ساختمانی به مأخذ ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلفات که تحقق آن از طریق بررسی و در صورت لزوم جلب نظر کارشناس متخصص در زمینه قدمت ساختمان و تاریخ وقوع تخلف ساختمانی میسور است ... »

5 – 4 – 6 – نظریه مورخ 13/6/1363 شورای عالی قضایی :

«جریمه تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری‌ها اصلاحی سال 1358 بر مبنای ارزش معاملاتی باید تعیین شود و دادگاه مجاز به تعیین آن بر اساس قیمت روز که کمتر یا زیادتر از ارزش معاملاتی باشد نیست. »

5 – 5 – به حکم ماده 600 قانون مجازات اسلامی که مقرر داشته : «هر یک از مسئولین دولتی و مستخدمین و مأمورینی که مأمور تشخیص یا تعیین یا محاسبه یا وصول وجه یا ملی به نفع دولت است برخلاف قانون یا زیاده از مقررات قانونی اقدام و وجه یا مالی اخذ یا امر به اخذ آن نماید به حبس از دو ماه تا یک سال محکوم خواهد شد. مجازات مذکور در این ماده در مورد مسئولین و مأمورین شهرداری نیز مجری است و در هر حال آنچه بر خلاف قانون و مقررات اخذ نموده است به ذی‌حق مسترد می‌گردد. » اخذ یا امر به اخذ هزینه دادرسی دعاوی مالی راجع به امول غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول زیاده بر ارزش معاملاتی زمین و ساختمان مصوبه کمیسیون ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم جرم و مستوجب مجازات است.

بدیهی ست امر غیر قانونی آمر قانونی هم این عمل را توجیه نخواهد کرد بدین معنا که مدیران دفاتر و مسئولین صندوق تمبر و سایر مأمورین وصول هزینه دادرسی نمی‌توانند به عذر تأسی از دستور قاضی دادگاه، برای گریز از عواقب امر استناد جویند.

5 – 6 – آخرین تقویم ارزش معاملاتی املاک واقع در محدوده شهرستان مشهد و بخش‌های تابعه در تاریخ 4/12/1388 به تصویب کمیسیون ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم رسیده و از تاریخ 5/1/1389 لازم‌الاجرا گردیده و دفترچه آن از طریق اداره امور مالیاتی خراسان رضوی به مراجع ذی‌ربط و مأمورین وصول درآمدهای دولت ابلاغ شده است. (برای سهولت دسترسی، این دفترچه از سوی انجمن هم اندیشی وکلای خراسان نیز تکثیر و در اختیار اعضا قرار گرفته است)

به موجب این مصوبه، ارزش معاملاتی عرصه و اعیان املاک واقع در شهر مشهد _ منقسم به 73 بلوک – و حومه آن شامل ملک آباد، جاده های منتهی به شهر مشهد، شهرکها و نیز شهرکهای صنعتی مشهد، روستاهای بخش‌های مرکزی، رضویه و احمدآباد، شهر جدید بینالود و املاک مزروعی جداگانه و به تفصیل تقویم شده است.

مطابق ضوابط اجراییِ لازم الرعایه این دفترچه :

الف – ارزش عرصه املاک غیر زراعی و غیر بایر به شرح زیر قابل محاسبه می‌باشد :

- تا 1000 متر مربع برابر ارزش معاملاتی؛

- تا 2000 متر مربع نسبت به مازاد بر 1000 متر مربع از مأخذ 90% ارزش معاملاتی؛

- تا 4000 متر مربع نسبت به مازاد بر 2000 متر مربع از مأخذ 80% ارزش معاملاتی؛

- مازاد بر 4000 متر مربع از مأخذ 75% ارزش معاملاتی؛

الف – 1 – ارزش معاملاتی هر ملک با توجه به عرض خیابان یا کوچه ای تعیین می‌شود، که ورود به ملک از آنجا صورت می‌گیرد.

الف – 2 – در محاسبه ارزش املاکی که دارای 2 بر یا بیشتر می‌باشند، بالاترین ارزش معبر مربوط ملاک عمل خواهد بود.

الف – 3 – املاکی که در دور برگردانها واقع شده‌اند، عرض ممر آنها، ممر خیابانی است که از آن منتهی شده‌اند.

الف – 4 – ارزش معاملاتی املاک واقع در خیابان‌هایی که می‌باید بر اساس طرح شهر داری تعریض شوند، در صورتی بر مبنای عرض جدید محاسبه می‌شوند که این تعریض در خیابان مربوطه انجام شده باشد.

الف – 5 – ارزش املاک واقع در میادینی که در بلوک مربوطه برای آن ارزش خاصی تعیین نشده است برابر بالاترین ارزش معبری است که از آن میدان منشعب می‌شود.

الف – 6 – ارزش املاک واقع در سراها، پاساژها و کاروانسراهای منشعب از هر خیابان، کوچه یا بازار که در بلوک‌های مربوطه برای آن ارزش خاص تعیین نشده است برابر با ارزش همان خیابان، کوچه یا بازار منظور شود.

الف – 7 – ارزش عرصه املاکی که دارای راه عبور مستقلی نبوده و حق عبور از ملک مجاور را دارند، برابر 60% ارزش معبری است که راه عبور ملک مورد نظر از آن منشعب می‌شود.

ب – ارزش عرصه و املاک زراعی و بایر به شرح زیر قابل محاسبه می‌باشد :

ب – 1 – ارزش اراضی زراعی دارای آب که در داخل محدوده شهر واقع شده‌اند :

- تا 1000 متر مربع برابر ارزش معاملاتی؛

- تا 2000 متر مربع نسبت به مازاد بر 1000 متر مربع از مأخذ 80% ارزش معاملاتی؛

- تا 4000 متر مربع نسبت به مازاد 2000 متر مربع از مأخذ 70% ارزش معاملاتی؛

- مازاد بر 4000 متر مربع از مأخذ 50% ارزش معاملاتی.

ب – 2 - ارزش اراضی زراعی بدون آ ب که در داخل محدوده شهر واقع شده‌اند :

- تا 1000 متر مربع برابر ارزش معاملاتی؛

- تا 2000 متر مربع نسبت به مازاد بر 1000 متر مربع از مأخذ 70% ارزش معاملاتی؛

- تا 4000 متر مربع نسبت به مازاد بر 2000 مترمربع از مأخذ 60% ارزش معاملاتی؛

- مازاد بر 4000 متر مربع از مأخذ 40% ارزش معاملاتی؛

ب – 3 – ارزش اراضی بایر که در داخل محدوده شهر واقع شده‌اند :

- تا 1000 متر مربع برابر ارزش معاملاتی؛

- تا 2000 متر مربع نسبت به مازاد بر 1000 متر مربع از مأخذ 85% ارزش معاملاتی؛

- تا 4000 متر مربع نسبت به مازاد بر 2000 متر مربع از مأخذ 75% ارزش معاملاتی؛

- مازاد بر 4000 متر مربع از مأخذ 65% ارزش معاملاتی.

ب – 4 - ارزش آن دسته از املاک زراعی و بایر که راه عبور مستقلی ندارند و حق عبور از ملک مجاور را دارند برابر 75% ارزش معبری است که راه عبور ملک از آن منشعب می‌شود.

ج – ارزش اعیانی :

ج – 1 - برای محاسبه ارزش اعیانی املاک، 5% بالاترین ارزش هر متر مربع عرصه معبر مربوطه (که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است) به قیمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول ارزش‌های ساختمان‌ها اضافه و مبنای محاسبه ارزش هر متر مربع اعیانی قرار می‌گیرد.

ج – 2 - در ساختمانهای مسکونی و اداری دارای آسانسور که بیش از 4 طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) می‌باشد، به ارزش اعیانی هر یک از طبقات پنجم به بالا که مطابق بند 1 فوق تعیین می‌گردد، 1.5% اضافه می‌شود.

ج – 3 - املاک تجاری با افزایش 10 درصد، صنعتی 5 درصد و اداری و خدماتی 2 درصد به ارزش اعیانی که مطابق بند 1 فوق تعیین می‌گردد، محاسبه می‌شود.

ج – 4 - زیر زمین و پیلوت‌های غیر مسکونی که به عنوان انبار و یا محل تأسیسات و پارکینگ اتومبیل (غیرتجاری) مورد استفاده قرار می‌گیرد معادل 50 درصد ارزش اعیانی که مطابق بند 1 فوق تعیین می‌گردد، محاسبه می‌شود.

ج - 5 – در محاسبه ارزش اعیانی املاک، مشاعات ساختمان جزء اعیانی محسوب نمی‌شود.

ج - 6 - به ازاء هر سال قدمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 20 سال، نسبت به سال محاسبه ارزش معاملاتی، 2% از ارزش اعیانی که مطابق بندهای فوق تعیین می‌گردد، کسر می‌شود.

ج – 7 - ارزش اعیانی ساختمان‌ها، سالن‌ها و کارگاه های نیمه تمام به شرح ذیل تعیین می‌گردد. ضمناً املاکی که دارای دو یا چند طبقه می‌باشند، ارزش اعیانی هر طبقه بر اساس تطبیق وضعیت موجود آن با یکی از مراحل شش‌گانه ذیل محاسبه می‌گردد :

ج – 8 - ارزش ساختمان‌ها :

ج – 9 – ارزش معاملاتی محاسبه شده ملک به هزار ریال گرد می‌شود.

به عنوان مثال هزینه دادرسی دعوی تسلیم مبیع (یک دستگاه آپارتمان مسکونی به مساحت 130 مترمربع، با قدمت 15 سال ساخت، واقع در طبقه هفتم یک مجتمع هشت طبقه - روی پیلوت - دارای آسانسور که در یک قطعه زمین به مساحت 240 مترمربع با اسکلت فلزی احداث شده و در یکی از کوچه های فرعی خیابان بابک – احمدآباد - مشهد واقع است)، باید به ترتیب زیر محاسبه و وصول شود :

- ارزش معاملاتی عرصه : عبارتست از 30 مترمربع (سهم العرصه آپارتمان) ضرب در 6800 ریال (ارزش معاملاتی هر متر مربع زمین در کوچه های 8 تا 12 متری نشانی فوق برابر بند 50 بلوک 41 دفترچه) که برابر است با 000، 204 ریال؛

- ارزش معاملاتی اعیان : عبارتست از 130 متر مربع ضرب در 000، 160 ریال (ارزش معاملاتی هر متر مربع ساختمان از نوع اسکلت فلزی)، به علاوه 1.5% افزایش بابت وقوع در طبقه چهارم به بعد، منهای 30% بابت قدمت 15 ساله ساختمان و به علاوه 5% بند ج – 5 ( 5% ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه مربوطه ضرب در مساحت اعیان) که برابر است با 600، 822، 14 ریال؛

حاصل جمع ارزش معاملاتی سهم العرصه و اعیان آپارتمان مورد بحث برابر است با : 600، 026، 15 ریال که به 000، 026، 15 ریال گرد می‌شود.

بر این مأخذ هزینه دادرسی تا 000، 000، 10 ریال ارزش معاملاتی از قرار 1.5% معادل 000، 150 ریال و مازاد بر 000، 000، 10 ریال از قرار 2% معادل 520، 100 ریال و در نتیجه هزینه دادرسی قانونی مرحله بدوی دعوی 520، 250 ریال، مرحله تجدید نظر آن 780، 450 ریال و مرحله فرجام همین دعوی 064، 501 ریال خواهد بود که البته این ارقام بدون احتساب بهای اوراق، هزینه ورودی دادخواست و هزینه مأمورین بدرقه می‌باشد.

حال اگر هزینه دادرسی همین دعوی بجای مأخذ ارزش معاملاتی، بر مأخذ بهای خواسته _ که عمدتاً برای خروج از صلاحیت شورای حل اختلاف و شمول صلاحیت دادگاه عمومی نسبت بدان، پنجاه و یک میلیون ریال تقویم می‌شود – و یا به مأخذ ارزش واقعی مندرج در مبایعه نامه مستند دعوی محاسبه و وصول شود با هزینه ای گزاف مواجه خواهیم شد :

اقامه دعوی تقابل، ورود و جلب ثالث در اثناء رسیدگی به دعوی اصلی از یکسو و دعوی اعتراض ثالث و اعاده دادرسی پس از قطعیت حکم نیز محتمل است که بالطبع مشمول زیاده محاسبه و وصول خواهد شد.

5 – 7 – بنا به مراتب چنانچه خواسته‌یِ دعوی مالی راجع به مال غیر منقول یا خلع ید از عین غیر منقول از سوی خواهان به بهایی تقویم شود که رسیدگی بدان را در صلاحیت دادگاه عمومی قرار دهد (برای رسیدگی به این قبیل اختلافات در شورای حل اختلاف صرفاً مبلغ 35000 ریال اخذ می‌شود)؛ بهای خواسته، اختلافات راجعه و نتایج حاصله صرفاً بر صلاحیت مرجع رسیدگی کننده، قابلیت تجدیدنظر حکم صادره در دعوی و مرحله بعدی رسیدگی مؤثر است و هیچ‌گونه اثری بر محاسبه و وصول هزینه دادرسی که منحصراً باید بر مأخذ ارزش معاملاتی املاک مصوب کمیسیون ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه و وصول شود نخواهد داشت حتی اگر خواهان ارزش واقعی ملک را در دادخواست به عنوان بهای خواسته ذکر کرده باشد.

علاوه بر نص صریح شق «د» بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373، وحدت ملاک آراء صادره از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و دیوان محاسبات کشور و رویه قضایی نیز بر این امر صحه می‌گذارد لذا محاسبه و وصول هزینه دادرسی این قبیل دعاوی بر مأخذی بیش از ارزش معاملاتی اجتهاد در مقابل نص می‌باشد.

یادآوری۱ نگارنده :  اجتهاد در مقابل نص این است که در مقابل حکمِ متنی که از نظر سند و دلالت قطعی و صریح است، نظر و فتوای خلاف داده شود.

یادآوری۲ مدیر تارنما: عنوان دوم مقاله از ماست.

منابع :

1- جعفری لنگرودی، دکتر محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، کتابخانه گنج دانش، چاپ نهم 1377.

2- دفترچه ارزش معاملاتی املاک مشهد و بخش‌های تابعه، اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان خراسان رضوی

3- مدنی، دکتر جلال الدین، آیین دادرسی مدنی، دو مجلد، کتابخانه گنج دانش.

4- مکرم، علی، بانک نرم افزاری اطلاعات قوانین کشور،

5 - پایگاه اینترنتی روزنامه رسمی کشور www.rooznamehrasmi.ir

ایمیل نویسنده: Mehdi_mohammadhosseynian@yahoo.com

( برگرفته از فصلنامه وکیل مدافع - ارگان داخلی کانون وکلای دادگستری خراسان، سال نخست، شماره دوم، پائیز 1390 )