چه بگویم ؟     (حقوقی، ادبی و اجتماعی)

حقوق ثبت - بررسی مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت،

(نقش رضایت شرکا درصدور سند مالکیت مفروز)

نوشته ی محمد مهدی حسنی

در چند پرونده محاکماتی اینجانب، اصیل به استناد تصرفات مفروز خود در پلاکی مشاعی، از هیات اجرائی موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، تقاضای تعیین وضعییت ثبتی ( صدور سند مالکیت مفروز ) می نماید . لیکن متعاقب نشر آگهی در روزنامه، و یا حتی صدور سند مالکیت؛ موضوع مورد اعتراض یک یا چند مالک مشاعی دیگر قرار می گیرد . و خاصه در مورد سهام وقفی ، طرح چنین اعتراضی برای متولیان شرعی وقف ( اعم از قانونی یا منصوب ) امری بروال و عادی است .

به هر حال در این قبیل موارد بعضاً محاکم محترم ( حتی شعب معظم دیوانعالی کشور ) ، لزوم اخذ موافقت سایر مالکین مشاعی با صدور سند مفروزه ( یا به تعبیر یکی از شعب محترم دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی - تخلف از بند 2 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت - ) بعنوان مستند قانونی محکومیت متقاضی و مستدعی ثبت ذکر می شود. در حالیکه رسیدگی به درخواست تعیین وضعیت ثبتی این قبیل افراد، توسط هیأت های محترم حل اختلاف ثبتی موضوع ماده148 اصلاحی قانون ثبت، انجام شده است . و چنین رسیدگی، منطبق بر شقوق 5 و 6 ماده 147 ق . مصوب 1370 و بند 3 از ماده 33 آئین نامه اجرای قانون مذکور است . و بنا به مستندات ذیل، استناد به بند 2 ماده 147 اصلاحی که مربوط به رسیدگی رئیس واحد ثبتی است، و کمترین ارتباط، به رسیدگی هیأت ماده 148 اصلاحی ثبت ندارد، صحیح نیست .

شایان ذکرست حتی در یک مورد و یکی از شعب معظم دیوانعالی کشور ، مستند محکومیت متقاضی ثبت را عمومات قانونی مدنی، یعنی : " حکم اشاعه تصرفات هریک از شرکاء قبل از افراز مال " ذکر فرموده اند

در حالیکه با توجه به دلایل و مستندات قانونی آمده در ادامه نوشته، چنین استدلالی ، بدون توجه به نص و ظاهر قانون، تفسیری اشتباه و سطحی از مقررات پیش گفته است .

زیرا توجه به پیشینه تاریخی مقررات استنادی ، این حقیقت را آشکار می سازد ، که تا قبل از تصویب آن، وجود مقررات دست و پاگیر سابق و عدم سنخیتش ، با نیازهای واقعی مردم ، مشکلات قابل توجهی ، برای افراد و دولت بوجود می آورد ، بنحویکه علیرغم تصرف مالکانه عرفی و شرعی افراد در اراضی و املاکشان ٬ بدلیل عدم شناسایی رسمی و قانونی این حق توسط ادارات و محاکم ، نداشتن سند مالکیت و ... آنان از اعمال حقوق مالکانه خود ناتوان بودند. چنانکه بعضاً شرکای املاک مشاعی ، قسمت مفروز و معینی از اراضی مشاعی را بقدر الحصه خود متصرف بوده ، لیکن بدلیل مشکلات قانونی ناشی از مقررات مربوط به تقسیم و تفکیک و افراز ملک ( که اخذ رضایت تمامی شرکاء – بدون استثناء – را طلب می کرد) نمی توانستند ، بصورت مفروز ملک خود را انتقال دهند. و این مشکلات برای منتقل علیه عادی، که تمام اندوخته خود را با تهیه زمین قولنامه ای و انجام هزینه های قابل توجه در ملک، مصروف داشته٬ مضاعف بود .

لذا قانونگذار با تصویب قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت ... مصوب تیر ماه 1365 (منتشره در روزنامه شماره 12076 – 22/5/65 ) و نیز قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون 1 اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت ... مصوب 21/6/70 ، مقررات استنادی را به تصویب رسانده، تا وضع ثبتی اعیان اعم از ساختمان و کشت و زرعی که اشخاص تا تاریخ های مقرر بر روی زمینهایی ایجاد نموده اند ، لیکن بواسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است ، تعیین تکلیف شود .

عنایتاً به متن قانون ٬ در خصوص اراضی ٬ دو شیوه رسیدگی علی حده ، پیش بینی شده است:

الف – درخواست های توافقی : در مواردیکه بین متصرف و مالکین مشاعی توافق باشد، مطابق بندهای 1 و 2 ماده 147 اصلاحی و همچنین مواد 12 و 13 و 14 و 33 به بعد آئینامه اجرائی مربوطه و اصلاحیه بعدی ، به روسای محترم ثبت اختیار داده شده ، بدون ارجاع تقاضاهای واصله به هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی، و با تشخیص بلامعارض و بلااشکال بودن درخواست واصله ، خود راساً نسبت به موضوع رسیدگی و دستور ادامه عملیات ثبتی را بنام متصرف و به منظور صدور سند مالکیت صادر نمایند.

ب – رسیدگی و رای هیات : در مورد قبلی، چون کلیه اشخاص ذینفع ( اعم از متقاضی و مالکین مشاعی ) می بایست ذیل دفتر توافق را امضا نمایند ، لیکن در موارد تعدد شرکای مشاعی یا غیبت و فوت بعض آنان ویا نداشتن گواهی حصر وراثت معمولاً راه مذکور عملی نیست . لذا در این قبیل موارد قانونگذار مقرر داشته ، تا هیاتهایی که در ترکیب آن یک قاضی دادگستری است ، متعاقب ارجاع پرونده به کارشناس ، و وصول نظریه آنان رسیدگی دقیق نموده و رای صادر نمایند . و قبل از صدور رای ، کارشناسان آگاه و مطلع ثبتی در تنظیم گزارش کارشناسی خود ٬ سوای مطالبه و مطالعه سوابق ثبتی ملک و مجاورین آن ٬ در معیت متقاضی به محل وقوع ملک اعزام و پس از معرفی ملک از ناحیه متقاضی و تحقیق از مطلعین و مجاورین و ملاحظه مدراک و مستندات متقاضی و استماع شهادت شهود و اخذ امضا از تمامی آنان ٬ و بررسی میزان سهام مالک اولیه و انطباق میزان اراضی مفروزه با میزان سهام مشاعی و رسمی ید اولیه و کسر میزان مورد تقاضا از کل سهام مشاعی ملک ، مبادرت به ارائه نظر نموده و نظریه خود را مدللاً و با ترسیم کروکی ثبتی به هیات ماده 147 اصلاحی ارسال می نمایند و هیات مذکور با رسیدگی کامل ، دستور صدور سند مالکیت مفروز بنام متقاضی را صادر مینمایند.

به این ترتیب متقاضی در رسیدگی نوع دوم می بایست :

اولاً – تصرفات مفروز خود را اثبات نماید .

ثانیاً - میزان تصرفات مذکور با توجه به میزان سهام مشاعی انتقال دهنده (مالک قبلی – ید اولیه و مالک رسمی ملک ) ٬ منطبق و کمتر از آن باشد .

ثالثاً – ثابت کند که احداث اعیانی یا کشت قبل از موعد قانونی بوده است .

با این وصف، این نظر که ٬ اخذ رضایت تمام مالکین مشاعی برای صدور سند مالکیت مفروز فرض است ، صحیح نبوده و بمنزله مشتبه شدن و خلط مقررات حاکم بر دو رسیدگی فوق است. زیرا اگر نیاز به تحصیل توافق تمام مالکین مشاعی بود ، مقررات عمومی مربوط به افرازو تفکیک موجود بوده و تصویب و اجرای مقررات مارالذکر ضرورتی نداشت .

به این ترتیب رسیدگی هیات ماده 147 اصلاحی در این قبیل موارد، منطبق بر شقوق 5 و 6 ٬ قانون مصوب 1370 و بند 3 از ماده 33 آئین نامه اجرای قانون ( رسیدگی نوع دوم ) است . بند 3 از ماده 33 آئین نامه قانون مذکور، در این باره می گوید : " هرگاه مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد و یا مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت پرونده را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت حل اختلاف ارجاع می دهد . " ٬ که مطابق رویه جاری ٬ هرگاه متقاضی موفق به پیدا کردن مالک یا مالکین نشود و یا نتواند با آنان توافق نماید و یا سایر مالکین معترض باشند ٬ هیات حل اختلاف پس از ارجاع امر به هیات کارشناسی و احراز تصرفات بلامنازع و بلامعارض متقاضی تصمیم لازم را در خصوص صدور سند مالکیت مفروز اتخاذ می نماید . بنابراین استناد به بند 2 ماده 147 اصلاحی که مربوط به رسیدگی نوع اول ( رسیدگی رئیس واحد ثبتی ) است ، و کمترین ارتباطی ، به رسیدگی هیأت ماده 148 اصلاحی ثبت ندارد؛ بی مورد ست . زیرا اگر جلب رضایت همه مالکین مشاعی، و حضورشان در اداره ثبت، و امضاء ذیل دفتر توافق، میسر بود؛ رئیس محترم واحد ثبتی به استناد بندهای 1 و 2 ماده 147 و مواد 12 و 23 آئین نامه قانون مذکور، دستور پیگیری و صدور سند میداد، و نیازی به ارجاع موضوع به هیأت موضوع ماده 148 اصلاحی قانون نبود .

از سوی دیگر استناد به مقررات بند 6 ماده 148 اصلاحی قانون ، و این استدلال که : مدلول سیاقی ماده دلالت بر این دارد که، شرکاء مشاعی ، مادام العمر، حق اعتراض به سند را از حیث مفروز صادر شدن دارند ، و این موضوع را قانونگذار در تقدیر حکم مذکور قرار داده است ، با اصول مسلم و پذیرفته شده لفظی ، سخت در تغایر است . زیرا اگر قانونگذار اجازه داده است که حتی با صدور سند مالکیت جدید، باز هم متضرر بتواند به دادگاه مراجعه کند ، صرفاً از حیث رعایت حقوق احتمالی اشخاص ثالث ، به لحاظ تخطی هیات از مقررات قانون مذکور بوده است . در این فرض ، محاکم تنها در صورتی می توانند عملیات ثبتی و رسیدگی هیأت را ابطال نمایند ، که در رسیدگی خود، رعایت مقررات و شرایط قانونی را نکرده باشد . مانند اینکه ، تصرفات متقاضی ، مفروزه نبوده است ، یا اینکه مقدار تصرفی متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر است .