سه شنبه ۷ دی ۱۳۸۹ ساعت ۳:۲۶ ب.ظ توسط محمد مهدی حسنی
|
بالا رفتن از دیوار مستأجر قدیمی - دادرس یا کارشناس، کدام مقصرند؟!!
( مقاله ای کاربردی در باره کنکاش تفاوت مفهوم سرقفلی در دو نظام: اجاره ی جدید و اجاره تابع قانون سال 56)
نوشته ی محمد مهدی حسنی
به بد، بس دراز است دست سپهر
به بیـــــــدادگر بــر نگردد به مهر (حکیم توس)
الف – طرح بحث:
چندین دهه است که رویه قضایی در دعاوی تخلیه عین مستاجره تجاری، به هنگام تعیین حقوق مستاجر، به موضوع پرداختن سرقفلی یا نپرداختن آن، به عنوان یکی از مهمترین پارامترهای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت دکاکین توجه می نماید. به دیگر سخن کارشناسان به وقت اجرای قرار کارشناسی، برای تعیین بهای حق کسب و پیشه و تجارت مستاجری که از دکان بیرون می شود ، در اظهار نظر خود، به پارامترهای مختلف از قبیل مدت اجاره، میزان اجاره بها، متراژ دکان، میزان رونق و شهرت کسبی و تعداد مشتریان، پیشرفت موقعیت محل و ... توجه می کنند.
لیکن در سال های اخیر، و لااقل در خراسان رضوی، (در حالیکه منشاء گزینش این منش عرفی- قراردادی مساله انگیز و مورد دار نامشخص است) مهمترین پارامتری را که آنان در نظر می گیرند بحث پرداختن یا نپرداختن سرقفلی توسط مستاجر قدیمی است. به طوریکه اگر مستاجر در شروع رابطه استیجاری و یا در میانه ی مدت تصرف، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک یا مستاجر قبلی نپرداخته باشد، درصد خاصی از ارزش متعارف روز سرقفلی (معمولاً معادل 50% ارزش یا کمتر یا بیشتر آن) را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت در نظر می گیرند لیکن اگر مستاجر مالک سرقفلی نیز باشد، حق کسب و پیشه و تجارت وی را، معادل 100% ارزش سرقفلی روز دکان (به مفهوم عرفی آن) محاسبه می کنند. به این ترتیب نزد کارشناسان رسمی، با طرد بی مورد عوامل موثر دیگر که از جمله ی مهمترین آن، میزان اجاره بهای پرداختی است، پرداختن یا نپرداختن سرقفلی در تعیین بهای روز حق کسب و پیشه و تجارت مهمترین و موثرترین پارامتر تعیین بها شده است.
لطفاً برای خواندن بقیه مقاله به ادامه مطلب بروید.